鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪福島 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福島１１１ -1	大阪市福島区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5.5m市道、中間画地		商業 (100,330)
b	福島１１６ -5	大阪市福島区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西3m市道、中間画地		商業 (90,240)
c	北１０２ -1	大阪市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		２住居 (80,300)
d	北１１０ -3	大阪市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南8m市道、東8m、角地		２住居 (80,300)
e	西１１４ -6	大阪市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		商業 (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 558,495	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	569,554	100 [ 89.3]	637,798	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	638,000
b	(　 ) 497,512	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	524,875	100 [ 83.1]	631,619		632,000
c	(　 ) 423,083	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	434,506	100 [ 69.6]	624,290		624,000
d	(　 418,345) 557,000	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	541,616	100 [ 77.6]	697,959		698,000
e	(　 ) 296,058	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	299,611	100 [ 53.4]	561,069		561,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.9	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -9.8
b	正常	％／月 +1.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.1	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.7	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -42.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.1	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 635,000 円／㎡]

大阪福島 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在する土地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,994,288	2,549,246	10,445,042	7,713,100	2,731,942	（　0.9395） 2,566,660	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	73,333,143 円　　　　（　 499,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪福島 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	130.00	ＲＣ4	520.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	360 ％	147 ㎡	8.1 m x 18.6 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗、３～４階１ルーム平均専有面積２６㎡、各階４戸を想定。

⑦有効率　 75.0 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	60.0	78.00	3,490	272,220	6.0	1,633,320
							3.0	816,660
2～ 2	店舗	130.00	80.0	104.00	2,540	264,160	4.0	1,056,640
							3.0	792,480
3～ 4	住宅	130.00	80.0	104.00	2,510	261,040	3.0	783,120
							3.0	783,120
～

～

計		520.00	75.0	390.00		1,058,460		4,256,200
								3,175,380

⑨年額支払賃料	1,058,460 円　×　12ヶ月　＝　 12,701,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 390.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,701,520 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 762,091 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,939,429 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,256,200 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,008 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,175,380 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,014,851 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,994,288 円　　　　（　 88,397 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福島１０７賃　　　　-8	2,475 ( 2,370)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [105.0]	2,568	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,730 円/㎡　月額支払賃料（　 2,510 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福島１０７賃　　　　-9	2,938 ( 2,769)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,880
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪福島 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	548,000 円	137,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	381,046 円	12,701,520　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 181,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,164,500 円	137,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,549,246 円　（　　　　　　 17,342 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9395

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	137,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 520.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0563	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,713,100 円（　　　　　 52,470 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,994,288 円
②総費用	2,549,246 円
③純収益　①－②	10,445,042 円
④建物等に帰属する純収益	7,713,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,731,942 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,566,660 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,460 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,333,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 499,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
大阪福島 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪福島 5-8

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　上原　直記

印

TEL.

鑑定評価額

88,900,000 円

１㎡当たりの価格

605,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	420,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市福島区福島７丁目７番３｢福島７－７－１｣				②地積　(㎡)	147 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,360)
	1:2.5	店舗Ｓ3	飲食店舗、小売店舗が建ち並ぶ商業地域	南6m市道	水道、ガス、下水	福島 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 100 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

福島駅北西方

100m

法令

規制

商業
(90,360)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、ＪＲ福島駅に近く小規模店舗等が建ち並ぶ既存の近隣商業地域であり、駅利用者を中心に路面店舗
の繁華性は一定程度あり、上層階の居宅賃貸需要も底堅いことから、上昇傾向で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 615,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 528,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、福島区内及び隣接区の駅近の近隣商業地域。主たる需要者は、自用の小規模店舗等を目論む個人事業者
に加え、都心回帰・人口流入を背景とした収益物件を欲する不動産会社や投資家、駅近立地からマンション開発業者等
が居住用途で参入し、各賃料も底堅い。地価は上昇傾向で推移しており、中心価格帯は、多様な需要が競合し、相場は
やや不安定であるものの、標準的画地規模で９０～１３０百万円、土地建物総額で２億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は豊富な取引事例から求めたものであり、市場実態を反映した価格である。収益価格は理論的な価格であるが
、将来の収益・費用の予測等において想定事項が多く、やや信頼性に劣る。店舗併用住宅の利用が見込まれ、収益性を
重視すべきではあるが、収益価格の説得力がやや劣ることから、市場を反映した実証性に優れる比準価格を重視し、収
益価格を関連付け、他の標準地との検討、単価と総額との関連性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪福島 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 889,000 円／㎡

[114.7]
100

100
[100.0]

100
[168.3]

[100.0]
100

606,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    530,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和による事業・投資環境の改善、景気
回復により不動産市況は回復傾向にあるが、
海外景気の動向に注視が必要である。

ＪＲ福島駅周辺の商業地は、その町並みと相
俟って路面賃貸需要が強く、上層階の居宅に
対する賃貸需要も見込まれ、地価は上昇傾向
にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　 +30.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+14.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪福島 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福島１１６ -3	大阪市福島区		更地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,360)
b	福島１０７ -10	大阪市福島区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西19m市道、南東4m、二方路		近商 (90,300)
c	北１１０ -3	大阪市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南8m市道、東8m、角地		２住居 (100,300)
d	福島１０７ -5	大阪市福島区		建付地	（　）	長方形	東2m私道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 557,766	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	623,961	100 [ 101.9]	612,327	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	612,000
b	(　 ) 446,491	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	473,466	100 [ 75.8]	624,625		625,000
c	(　 418,345) 557,000	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	541,616	100 [ 87.4]	619,698		620,000
d	(　 ) 259,471	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 70.0]	443,572	100 [ 67.2]	660,077		660,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +1.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.4	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 -29.6
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -24.0
d	正常	％／月 +1.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -30.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 615,000 円／㎡]

大阪福島 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,831,712	2,509,655	10,322,057	7,487,900	2,834,157	（　0.9592） 2,718,523	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	77,672,086 円　　　　（　 528,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪福島 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	116.25	ＲＣ5	529.05
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	360 ％	147 ㎡	8.1 m x 18.6 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗（フロア貸し）、２階以上共同住宅（１ＤＫ・約２７㎡）を想定。

⑦有効率　 73.4 ％
の理由

想定建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	116.25	50.0	58.13	3,630	211,012	10.0	2,110,120
							0.0	0
2～ 5	住宅	103.20	80.0	82.56	2,721	224,646	1.0	224,646
							1.0	224,646
～

～

～

計		529.05	73.4	388.37		1,109,596		3,008,704
								898,584

⑨年額支払賃料	1,109,596 円　×　12ヶ月　＝　 13,315,152 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 388.37 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保。計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,315,152 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 798,909 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,516,243 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,008,704 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,282 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 898,584 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 287,187 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,831,712 円　　　　（　 87,291 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福島１０４賃　　　　-2	2,840 ( 2,697)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,869	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,800 円/㎡　月額支払賃料（　 2,721 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福島１０７賃　　　　-13	2,853 ( 2,695)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,717
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪福島 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	532,000 円	133,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	399,455 円	13,315,152　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 181,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,130,500 円	133,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,509,655 円　（　　　　　　 17,072 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9592

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	133,000,000 円	設計監理料率　 244,000 円／㎡　×　 529.05 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0563	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,487,900 円（　　　　　 50,938 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,831,712 円
②総費用	2,509,655 円
③純収益　①－②	10,322,057 円
④建物等に帰属する純収益	7,487,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,834,157 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,718,523 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,493 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,672,086 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 528,000 円／㎡）