鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪福島 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福島１０７ -10	大阪市福島区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西19m市道、南東4m、二方路		近商 (90,300)
b	福島１１６ -3	大阪市福島区		更地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,360)
c	北１０２ -5	大阪市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東15m市道、中間画地		準工 (60,300)
d	北１１０ -2	大阪市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北25m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
e	西１１１ -1	大阪市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西12.7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 446,491	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	473,466	100 [ 103.2]	458,785	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	459,000
b	(　 ) 557,766	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	623,961	100 [ 110.4]	565,182		565,000
c	(　 ) 674,031	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	672,068	100 [ 123.0]	546,397		546,000
d	(　 ) 620,285	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	659,983	100 [ 122.4]	539,202		539,000
e	(　 ) 576,786	100 [ 100.0]	[ 114.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	659,843	100 [ 120.2]	548,954		549,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.6	交通・接近　 +6.6	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +4.1	環境　　　　 +23.0
b	正常	％／月 +1.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 +34.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +23.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +2.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +2.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 -20.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 550,000 円／㎡]

大阪福島 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,261,186	5,080,611	20,180,575	15,482,500	4,698,075	（　0.9592） 4,506,394	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	128,754,114 円　　　　（　 455,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪福島 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	160.00	ＲＣ7	1,120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火特別用途地区	100 ％	400 ％	400 ％	283 ㎡	11.5 m x 24.5 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ事務所（フロア貸し）、２Ｆ以上共同住宅（ファミリー・２ＤＫ５０㎡程度）、駐車場は自走式３台を想定。

⑦有効率　 84.3 ％
の理由

想定建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	160.00	50.0	80.00	2,420	193,600	6.0	1,161,600
							0.0	0
2～ 7	住宅	160.00	90.0	144.00	2,226	320,544	1.0	320,544
							2.0	641,088
～

～

～

計		1,120.00	84.3	944.00		2,116,864		3,084,864
								3,846,528

⑨年額支払賃料	2,116,864 円　×　12ヶ月　＝　 25,402,368 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 944.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 648,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保。計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,402,368 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 648,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 1,563,022 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,487,346 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,084,864 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,998 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,846,528 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 744,842 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,261,186 円　　　　（　 89,262 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福島１１１賃　　　　-4	1,668 ( 1,567)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,383	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,304 円/㎡　月額支払賃料（　 2,226 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福島１１１賃　　　　-1	1,668 ( 1,594)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,224
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪福島 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,100,000 円	275,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	781,511 円	26,050,368　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 311,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,337,500 円	275,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	275,000 円	275,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	275,000 円	275,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,080,611 円　（　　　　　　 17,953 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9592

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	275,000,000 円	設計監理料率　 238,000 円／㎡　×　 1,120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0563	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,482,500 円（　　　　　 54,708 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,261,186 円
②総費用	5,080,611 円
③純収益　①－②	20,180,575 円
④建物等に帰属する純収益	15,482,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,698,075 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,506,394 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,924 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 128,754,114 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 455,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
大阪福島 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪福島 5-6

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　櫻井　孝茂

印

TEL.

鑑定評価額

149,000,000 円

１㎡当たりの価格

525,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	380,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市福島区大開２丁目１７５番｢大開２－５－９｣				②地積　(㎡)	283 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）特別用途地区 (100,400)
	1:2	事務所兼共同住宅ＲＣ7	事務所、マンション、作業場が混在する商業地域	西25m市道	水道、ガス、下水	野田阪神 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 50 ｍ、南 45 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中高層事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.5 ｍ、奥行　約　　 24.5 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

野田阪神駅南西方

650m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

　幹線道路沿いに事務所、マンション、作業所等が混在する商業地域で、次第に住居系へと移行するものと見込
まれる。駅接近に劣るが福島区東部の地価上昇の影響を受け、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 553,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 420,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は概ね福島区及び隣接区の幹線、準幹線道路沿いの住工混在地域である。需要者は自用の事務所や作業場
等の事業者からマンション開発業者、収益物件目的の不動産会社及び投資ファンドへと移行している。地価水準は駅へ
の接近性がやや劣るものの福島区東部の地価動向の影響を受け上昇傾向で推移している。中心価格帯は需要者の属性や
物件の規模及び形状等により幅があるが標準的な画地で１億５千万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は共同住宅や事務所として賃貸需要があるが、近時の賃貸物件の選別の厳しさによる賃料や投資利回りの変
動リスクにより、長期的な収支予測に確実性を欠くため収益価格の信頼性がやや劣る。比準価格は価格牽連性を有する
取引事例から求めた価格で市場の実態を反映している。したがって、比準価格を標準とし収益価格を比較考量して、代
表標準地との均衡に留意のうえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪福島 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 889,000 円／㎡

[114.7]
100

100
[100.0]

100
[194.2]

[100.0]
100

525,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    472,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気の緩やかな回復、低金利のもと投資マネ
ーが不動産市場に流入し需要は旺盛な状況に
ある。海外経済及び消費税率引上げ後の動向
に注意を要する。

九条梅田線沿いで、駅接近は劣るものの規模
の纏まった画地が多いため、マンション敷地
への転用需要が底堅く地価水準は上昇傾向で
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 -10.0
交通・接近　　　  +1.2
環境　　　　　　+113.2
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪福島 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	北１０２ -5	大阪市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東15m市道、中間画地		準工 (60,300)
b	北１０２ -10	大阪市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		２住居 (80,300)
c	北１０２ -11	大阪市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西11m市道、北4m、角地		２住居 (90,300)
d	西１０５ -3	大阪市西区		建付地	（　）	不整形	北27m市道、北西8m、南西3.2m、三方路		準工 (70,300)
e	西１０５ -5	大阪市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北11m市道、中間画地		商業 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 674,031	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	672,068	100 [ 110.2]	609,862	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	610,000
b	(　 ) 237,108	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	237,340	100 [ 51.1]	464,462		464,000
c	(　 ) 491,375	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	486,650	100 [ 83.5]	582,814		583,000
d	(　 ) 328,947	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 97.0]	100 [ 98.6]	349,439	100 [ 62.7]	557,319		557,000
e	(　 ) 391,982	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	397,470	100 [ 72.4]	548,992		549,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -39.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.7	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 -34.5
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +3.1	環境　　　　 -24.5
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 553,000 円／㎡]

大阪福島 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在する土地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,595,568	5,660,375	21,935,193	17,509,300	4,425,893	（　0.9395） 4,158,126	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	118,803,600 円　　　　（　 420,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪福島 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	160.00	ＲＣ7	1,120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火特別用途地区	100 ％	400 ％	400 ％	283 ㎡	11.5 m x 24.5 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階事務所、２～７階ファミリー２ＤＫ４８㎡、各階３戸を想定。

⑦有効率　 82.9 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	160.00	40.0	64.00	2,720	174,080	6.0	1,044,480
							3.0	522,240
2～ 7	住宅	160.00	90.0	144.00	2,410	347,040	3.0	1,041,120
							3.0	1,041,120
～

～

～

計		1,120.00	82.9	928.00		2,256,320		7,291,200
								6,768,960

⑨年額支払賃料	2,256,320 円　×　12ヶ月　＝　 27,075,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 928.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 900,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保。計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,075,840 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 900,000 円　　×　　 15.0 ％　＝　　 1,759,550 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,216,290 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,291,200 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 68,537 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,768,960 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,310,741 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,595,568 円　　　　（　 97,511 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福島１０７賃　　　　-1	2,967 ( 2,822)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [105.0]	2,261	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,540 円/㎡　月額支払賃料（　 2,410 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福島１０７賃　　　　-5	3,333 ( 3,220)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,898
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪福島 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,244,000 円	311,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	839,275 円	27,975,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 311,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,643,500 円	311,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	311,000 円	311,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	311,000 円	311,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,660,375 円　（　　　　　　 20,001 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9395

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	311,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 1,120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0563	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,509,300 円（　　　　　 61,870 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,595,568 円
②総費用	5,660,375 円
③純収益　①－②	21,935,193 円
④建物等に帰属する純収益	17,509,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,425,893 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,158,126 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,693 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 118,803,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 420,000 円／㎡）