鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大阪福島 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福島１０７ -10	大阪市福島区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西19m市道、南東4m、二方路		近商 (90,300)
b	福島１１６ -3	大阪市福島区		更地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (80,360)
c	北１０２ -5	大阪市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東15m市道、中間画地		準工 (60,300)
d	北１１０ -2	大阪市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北25m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
e	西１１１ -1	大阪市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西12.7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 446,491	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	473,466	100 [ 71.6]	661,265	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	661,000
b	(　 ) 557,766	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	623,961	100 [ 76.0]	821,001		821,000
c	(　 ) 674,031	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	672,068	100 [ 86.3]	778,758		779,000
d	(　 ) 620,285	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	659,983	100 [ 85.1]	775,538		776,000
e	(　 ) 576,786	100 [ 100.0]	[ 114.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	659,843	100 [ 83.4]	791,179		791,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.6	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +1.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.9	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +2.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +2.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 -20.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 792,000 円／㎡]

大阪福島 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,901,839	2,841,759	10,060,080	7,417,500	2,642,580	（　0.9540） 2,521,021	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	68,135,703 円　　　　（　 573,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪福島 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	95.00	Ｓ5	475.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	119 ㎡	11.8 m x 10.5 m	前面道路：市道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２Ｆ以上事務所（フロア貸し）も合理的と判定。

⑦有効率　 78.0 ％
の理由

想定建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	95.00	70.0	66.50	3,630	241,395	10.0	2,413,950
							0.0	0
2～ 5	事務所	95.00	80.0	76.00	2,898	220,248	10.0	2,202,480
							0.0	0
～

～

～

計		475.00	78.0	370.50		1,122,387		11,223,870
								0

⑨年額支払賃料	1,122,387 円　×　12ヶ月　＝　 13,468,644 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 370.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,468,644 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 673,432 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,795,212 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,223,870 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 106,627 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,901,839 円　　　　（　 108,419 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福島１０７賃　　　　-14	3,253 ( 3,207)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,113	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,922 円/㎡　月額支払賃料（　 2,898 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福島１０７賃　　　　-13	2,853 ( 2,695)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,730
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪福島 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	575,000 円	115,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	404,059 円	13,468,644　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 655,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 977,500 円	115,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	115,000 円	115,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	115,000 円	115,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,841,759 円　（　　　　　　 23,880 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	115,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 475.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0484 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,417,500 円（　　　　　 62,332 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,901,839 円
②総費用	2,841,759 円
③純収益　①－②	10,060,080 円
④建物等に帰属する純収益	7,417,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,642,580 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,521,021 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,185 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,135,703 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 573,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
大阪福島 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪福島 5-2

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　櫻井　孝茂

印

TEL.

鑑定評価額

89,300,000 円

１㎡当たりの価格

750,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	530,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市福島区吉野３丁目８１番２０外｢吉野３－２７－１４｣				②地積　(㎡)	119 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1.2:1	事務所兼店舗Ｓ6	中低層の事務所、店舗等が建ち並ぶ商業地域	北西40m市道	水道、ガス、下水	野田阪神 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 15 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ市道

交通

施設

野田阪神駅南西方

150m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

　野田阪神駅に近く幹線道路沿いに中低層の店舗付事務所にマンション等が混在する商業地域である。駅近の優
位性を背景に堅調な需要があり物件供給が少ないため、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 790,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 612,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は福島区のうち幹線道路沿いで駅接近に優れた商業地域である。需要者は自用の商業事業者、収益物件の
運営を目的とする不動産業者及びマンション開発業者が中心である。福島区全体として人口、世帯数は増加傾向にあり
、大阪市中心部への接近性に優れるため需要が強く物件不足も加わり地価水準は上昇傾向で推移している。中心となる
価格帯は物件の規模及び形状等により幅があるが標準的な画地で１億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は駅に近いこともあり下層階は店舗、上層階は事務所又は住宅を前提とした価格形成が認められる。収益価
格は賃料や投資利回りに変動リスクがあり長期的な収支予測に確実性を欠くため信頼性がやや劣る。比準価格は価格牽
連性を有する取引事例から求めた価格で市場の実態を反映している。したがって、比準価格を標準とし収益価格を比較
考量して、代表標準地との均衡に留意のうえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪北 5-15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,060,000 円／㎡

[116.0]
100

100
[100.0]

100
[164.0]

[100.0]
100

750,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    661,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気の緩やかな回復、低金利のもと投資マネ
ーが不動産市場に流入し需要は旺盛な状況に
ある。海外経済及び消費税率引上げ後の動向
に注意を要する。

野田阪神駅周辺は事務所等の需要は相対的に
弱いが都心アクセスに優れるため、マンショ
ン需要が旺盛であり地価水準は上昇傾向がつ
づいている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -3.7
環境　　　　　　 +50.3
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+13.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪福島 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福島１０７ -10	大阪市福島区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西19m市道、南東4m、二方路		近商 (90,300)
b	福島１１２ -4	大阪市福島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西30m国道、中間画地		商業 (100,400)
c	西１１０ -7	大阪市西区		更地	（　）	不整形	北80m市道、北西29.1m、南西4m、三方路		商業 (100,600)
d	西１１１ -3	大阪市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
e	西１１５ -2	大阪市西区		建付地	（　）	不整形	北西29.1m国道、中間画地		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 446,491	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	473,466	100 [ 59.8]	791,749	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	792,000
b	(　 ) 272,264	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	277,165	100 [ 51.1]	542,397		542,000
c	(　 ) 418,725	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	431,128	100 [ 54.6]	789,612		790,000
d	(　 ) 1,095,628	100 [ 100.0]	[ 114.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,253,398	100 [ 159.1]	787,805		788,000
e	(　 ) 407,055	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	424,680	100 [ 52.1]	815,125		815,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.6	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 -37.4
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.7	環境　　　　 -48.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -49.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +2.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.7	環境　　　　 +42.0
d	正常	％／月 +2.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -50.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 790,000 円／㎡]

大阪福島 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在する土地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,419,096	2,991,677	10,427,419	7,551,600	2,875,819	（　0.9374） 2,695,793	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	72,859,270 円　　　　（　 612,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪福島 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	75.00	ＲＣ6	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	119 ㎡	11.8 m x 10.5 m	前面道路：市道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～６階事務所を想定。

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.00	70.0	52.50	3,930	206,325	8.0	1,650,600
							4.0	825,300
2～ 6	事務所	75.00	80.0	60.00	3,150	189,000	6.0	1,134,000
							3.0	567,000
～

～

～

計		450.00	78.3	352.50		1,151,325		7,320,600
								3,660,300

⑨年額支払賃料	1,151,325 円　×　12ヶ月　＝　 13,815,900 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 352.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,815,900 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 828,954 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,986,946 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,320,600 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 68,814 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,660,300 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 363,336 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,419,096 円　　　　（　 112,766 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福島１０７賃　　　　-13	2,853 ( 2,695)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	3,184	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,249 円/㎡　月額支払賃料（　 3,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福島１０７賃　　　　-14	3,253 ( 3,207)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [122.0]	100 [100.0]	3,333
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪福島 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	620,000 円	124,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	414,477 円	13,815,900　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 655,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,054,000 円	124,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	124,000 円	124,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	124,000 円	124,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,991,677 円　（　　　　　　 25,140 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9374

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	124,000,000 円	設計監理料率　 263,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,551,600 円（　　　　　 63,459 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,419,096 円
②総費用	2,991,677 円
③純収益　①－②	10,427,419 円
④建物等に帰属する純収益	7,551,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,875,819 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,695,793 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,654 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,859,270 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 612,000 円／㎡）