別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 大阪福島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪福島 -2 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　西田　稔 印  TEL.

鑑定評価額 22,500,000 円  １㎡当たりの価格 312,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 235,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市福島区福島８丁目２８番２１ ②地積 　(㎡) 72   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (80,300) 準防 （その他） (90,240) 1:3 空地 小規模の連棟式住宅 が多い既成住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 福島 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 福島駅南西方 450m 法令 規制 ２住居 (90,240) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模住宅等が建ち並ぶ既存戸建住宅地であり、地域要因に大きな変化はみられず、当面は現状のまま推移する ものと予測する。地価水準は、やや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    312,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福島区及び隣接区を中心とした大阪市内西部の住宅地域である。需要者の中心は、同圏内に地縁を持つ 個人であり、圏外からの転入は比較的少ない。小規模建売分譲や中古住宅売買が主であり、商業集積性の高まった梅田 近接による人気の一方で、適地供給は少なく、地価は引き続き微増傾向を示している。取引の中心価格帯は、土地約７ ０㎡、新築戸建で４，０００～４，５００万円程度が多く、狭小な画地の取引も多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺の地域において、自用目的での取引が支配的であり、戸建住宅の賃貸市場は未成熟である。また 、画地規模等の面で賃貸アパートの用地としての需要もないことから、収益価格を試算することは非現実的で規範性も 低い。したがって、市場性を反映した実証性に優れる比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪福島 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    294,000 円／㎡ [104.1] 100 100 [104.0] 100 [ 95.0] [101.0] 100 313,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    300,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用、所得環境の改善が続くなか各種政策の 効果もあり緩やかな回復が続くことが期待さ れるが、海外景気の動向に注視が必要である 。 熟成した住宅地域であり、梅田近接による優 位性から、戸建住宅は総額の抑制はあるもの の底堅い需要がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％