鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

都島 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１２ -206	大阪市旭区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西24m国道、中間画地		近商 (80,300)
b	３１６ -12	大阪市城東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東25m国道、中間画地		商業高度地区 (100,400)
c	３０５ -26	大阪市城東区		貸家建付地	（　）	長方形	東25m国道、中間画地		近商高度地区2種最低 (100,300)
d	３１２ -28	大阪市都島区		建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		２住居 (90,300)
e	３０８ -20	大阪市城東区		建付地	（　）	不整形	北22m市道、南4m、二方路		２住居 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 296,716	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	299,683	100 [ 61.8]	484,924	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	509,000
b	(　 ) 437,020	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	491,405	100 [ 106.0]	463,590		487,000
c	(　 ) 412,952	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	417,907	100 [ 86.5]	483,129		507,000
d	(　 ) 280,558	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	281,961	100 [ 61.3]	459,969		483,000
e	(　 ) 273,623	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	275,812	100 [ 55.4]	497,856		523,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -38.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 501,000 円／㎡]

都島 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,594,226	6,174,139	27,420,087	22,110,800	5,309,287	（　0.9299） 4,937,106	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	117,550,143 円　　　　（　 380,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

都島 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	194.22	ＲＣ11	1,314.57
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	309 ㎡	10.0 m x 31.0 m	前面道路：府道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階の店舗はフロア貸し、２～１１階の住宅はワンルームタイプ（約３５㎡）を想定。駐車場は平置き３台。

⑦有効率　 82.2 ％
の理由

同種の建物としては標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	142.47	50.8	72.42	3,600	260,712	6.0	1,564,272
							3.0	782,136
2～ 2	住宅	114.78	60.7	69.65	2,420	168,553	1.0	168,553
							2.0	337,106
3～ 6	住宅	117.48	88.8	104.30	2,430	253,449	1.0	253,449
							2.0	506,898
7～10	住宅	117.48	88.8	104.30	2,440	254,492	1.0	254,492
							2.0	508,984
11～11	住宅	117.48	88.8	104.30	2,460	256,578	1.0	256,578
							2.0	513,156

計		1,314.57	82.2	1,080.77		2,717,607		4,021,167
								5,695,926

⑨年額支払賃料	2,717,607 円　×　12ヶ月　＝　 32,611,284 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,080.77 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,611,284 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 540,000 円　　×　　％　＝　　 2,282,790 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,868,494 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,021,167 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,397 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,695,926 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 2,688,335 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,594,226 円　　　　（　 108,719 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３１３賃　　　　-2	2,915 ( 2,915)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	2,830	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,627 円/㎡　月額支払賃料（　 2,420 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３０５賃　　　　-2	2,762 ( 2,648)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	2,736
c	３１３賃　　　　-3	2,260 ( 2,122)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,260

都島 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,336,000 円	334,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	994,539 円	33,151,284　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 336,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,839,000 円	334,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	334,000 円	334,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	334,000 円	334,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,174,139 円　（　　　　　　 19,981 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9299

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	334,000,000 円	設計監理料率　 242,000 円／㎡　×　 1,314.57 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0662	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0627 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,110,800 円（　　　　　 71,556 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,594,226 円
②総費用	6,174,139 円
③純収益　①－②	27,420,087 円
④建物等に帰属する純収益	22,110,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,309,287 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,937,106 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,978 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 117,550,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 380,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
都島 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

都島 5-2

大阪府

大阪第３

氏名

不動産鑑定士　小倉　康秀

印

TEL.

鑑定評価額

150,000,000 円

１㎡当たりの価格

485,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	370,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市都島区片町１丁目３番５０｢片町１－２－８｣				②地積　(㎡)	309 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:3	店舗兼共同住宅ＲＣ10	店舗兼共同住宅、事業所等が見られる商業地域	北27m府道、背面道	水道、ガス、下水	大阪城北詰 70m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 35 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２７ｍ府道

交通

施設

大阪城北詰駅南方

70m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

　中高層の店舗兼共同住宅、事業所等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状の
ままで推移するものと予測する。地価は景気動向等から、上昇傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 501,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 393,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は都島区及び周辺区内の商業地域が圏域である。需要者としては主にマンションを手掛ける不動産関連業
者のほか、事業所及び営業所等を自己利用する法人である。駅に近く、都心からも近いので、マンション用地としての
需要が強くなっており、需要は引き続き強含みで推移している。複合不動産の取引総額の把握は困難であるが、土地の
みの取引の価格帯は１億５，０００万円前後であると思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は都島区及び周辺区の地域的特性の類似した多数の取引事例を収集し、適切に各要因の比較を行った。一方
、収益価格は商業地において収益性を重視すべきであるが、収益項目及び費用項目に若干の想定要因が介在する。従っ
て、実証性を有する比準価格を重視し、収益価格も関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り
決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　城東 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 341,000 円／㎡

[102.9]
100

100
[100.0]

100
[ 76.1]

[105.0]
100

484,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    467,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気の回復基調により、不動産需要も回復し
つつあり、都島区内の商業地の地価水準は上
昇傾向にある。

店舗兼共同住宅、事業所等が見られる商業地
域として熟成しており、特に大きな地域要因
の変化は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

都島 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１２ -22	大阪市都島区		底地	（　）	長方形	北西25m市道、南西5.5m、角地		商業 (100,350)
b	３１６ -12	大阪市城東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東25m国道、中間画地		商業高度地区 (100,400)
c	３０５ -26	大阪市城東区		貸家建付地	（　）	長方形	東25m国道、中間画地		近商高度地区2種最低 (100,300)
d	３０８ -20	大阪市城東区		建付地	（　）	不整形	北22m市道、南4m、二方路		２住居 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 371,030) 371,030	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	360,529	100 [ 78.2]	461,035	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	484,000
b	(　 ) 437,020	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	491,405	100 [ 100.7]	487,989		512,000
c	(　 ) 412,952	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	417,907	100 [ 86.5]	483,129		507,000
d	(　 ) 273,623	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	275,812	100 [ 58.0]	475,538		499,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 501,000 円／㎡]

都島 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,073,586	5,811,010	26,262,576	20,774,800	5,487,776	（　0.9299） 5,103,083	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	121,501,976 円　　　　（　 393,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

都島 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	194.22	ＲＣ11	1,314.57
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	309 ㎡	10.0 m x 31.0 m	前面道路：府道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～１１階の住宅はワンルームタイプ（専有面積約３５㎡）、駐車場は平面で３台を想定

⑦有効率　 82.2 ％
の理由

同種の建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	142.47	50.8	72.42	3,620	262,160	6.0	1,572,960
							2.0	524,320
2～ 2	住宅	114.78	60.7	69.65	2,320	161,588	1.0	161,588
							2.0	323,176
3～11	住宅	117.48	88.8	104.30	2,340	244,062	1.0	244,062
							2.0	488,124
～

～

計		1,314.57	82.2	1,080.77		2,620,306		3,931,106
								5,240,612

⑨年額支払賃料	2,620,306 円　×　12ヶ月　＝　 31,443,672 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,080.77 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,443,672 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 2,573,094 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,590,578 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,931,106 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,166 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,240,612 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 2,446,842 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,073,586 円　　　　（　 103,798 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０５賃　　　　-2	2,762 ( 2,648)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,444	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,518 円/㎡　月額支払賃料（　 2,320 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３１３賃　　　　-3	2,260 ( 2,122)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,438
c	３１３賃　　　　-2	2,915 ( 2,915)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,650

都島 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,244,000 円	311,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	964,910 円	32,163,672　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 336,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,643,500 円	311,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	311,000 円	311,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	311,000 円	311,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,811,010 円　（　　　　　　 18,806 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9299

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	311,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,314.57 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0668	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 35 ％　＋　0.0627 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,774,800 円（　　　　　 67,232 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,073,586 円
②総費用	5,811,010 円
③純収益　①－②	26,262,576 円
④建物等に帰属する純収益	20,774,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,487,776 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,103,083 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,515 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 121,501,976 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 393,000 円／㎡）