鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

城陽 13-1　林地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④類型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制等
a	２０Ｋ３Ｆ・Ｒ -202	城陽市		森林		不整形	北7m国道		｢調区｣地森計砂防指定地宅造区域近緑保全区域
b	２０Ｋ２Ｉ（林） -2	京田辺市		森林		不整形	北東3m		｢調区｣地森計
c	２０Ｋ３Ｐ・Ｒ -1	綴喜郡宇治田原町		森林		ほぼ整形	接面道路無		（都）工業地森計
d	２０Ｋ３Ｆ・Ｒ -201	綴喜郡宇治田原町		森林		不整形	接面道路無		（都）地森計
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,864	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	1,864	100 [ 116.2]	1,604	交通・　 0.0 接近自然　　 0.0 宅地化　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　100	1,600
b	(　 ) 1,242	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	1,220	100 [ 76.0]	1,605		1,610
c	(　 ) 2,857	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	2,857	100 [ 176.0]	1,623		1,620
d	(　 ) 1,786	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	1,786	100 [ 111.6]	1,600		1,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +15.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.20	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -20.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +60.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 0.00	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +20.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	交通・接近	自然	宅地化	交通・接近	自然	宅地化
			行政	その他		行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　 1,600 円／㎡]

城陽 13-1　林地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　　　　　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　　(円／㎡)	⑤投下資本収益　(③+④) X np (円／㎡) n: 月 p: ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④+⑤+⑥)
	（　％）
⑧投下資本収益等控除後の価格　n：月　p：％(円／㎡)		⑨熟成度修正　r：％　m：年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　：		1　　(1+r)^m　：		[ ] 　　　　　　　　　　　　　　　　　100

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		街路　　　交通・接近　　　　　環境　　　画地　　　行政　　　その他　　　　　　[ ] 　　　　　100
	b			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
	c			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
b		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
c		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他

⑮比準価格

円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討			[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		[ ] 100

⑨地域要因の比較の内訳

街路　

交通・接近　

環境　

行政　

その他　

転換後・造成後の更地を想定した価格

円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態：
＊想定用途モデル：
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％

＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊その他
　
　
　
　
　

　(備考)

　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
前記の行政的条件に加え、城陽市内にはより宅地開発に適する利便性の良好な地域で宅地供給の可能性が高いことから、宅地開発を想定する
ことは現実的ではないため。

城陽 13-1　林地-4

(3)収益価格算定内訳

①総収益　　　(円／㎡)	②純収益率	③純収益　　　(円／㎡)	④収益価格(A) 　③÷[(1+r)^u-1)] 　　　　　　(円／㎡) 　r：％　u：年	⑤転換後・造成後　の更地を想定した　価格　　　　(円／㎡)	⑥有効宅地化率を乗じた　価格　　　　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)
	[ ] 100				[ ] 　 100

⑧付帯費用 ⑦×α 　　(円／㎡)	⑨転用見込時期における素　地価格　　　　　　　(円／㎡) 　　　　⑥-⑦-⑧	⑩転用見込時期以後に得　られる純収益の総和④ 　　　　　　(円／㎡)	⑪転用見込時期における　価値増分　　　　　(円／㎡) 　　　　⑨-⑩	⑫増分の現在価格　⑪×　　1　　　　　(1+r)^m 　m：年、r：％	⑬収益価格　　④+⑫ 　　　　(円／㎡)
α：

⑭収益還元法が適用できない場合その理由

雑木林地域であるため木材供給等を目的とした林地ではなく、現下の木材価格の低迷によ
り、安定した事業採算を想定することが困難であるため。

別記様式第三

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
城陽 13-1　林地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

城陽 13-1

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　細見　幸司

印

TEL.

鑑定評価額

5,880,000 円

１㎡当たりの価格

1,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						25.0 倍
(2)実地調査日	令和2年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

城陽市市辺笹原２番

②地積(㎡)

3,672

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

｢調区｣地森計

（その他）
近緑保全区域
砂防指定地

不整形

山林（雑木林）

市街化区域に近接する
雑木林の多い地域

北東2m未舗装林道

山城青谷

2.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東　 300 ｍ、西　 0 ｍ、南　 300 ｍ、北　 50 ｍ

②地域区分

市街化近郊林地以外

③標準的規模等

規模　　 4,000 ㎡程度、形状　　不整形、方位・傾斜度(　北東　)向　20 °

④地域的特性

特記

事項

特にない。

道

路

北東２ｍ未舗装林道

交通

施設

山城青谷駅東方

2.6km

法令

規制

｢調区｣
地森計
近緑保全区域
砂防指定地

⑤地域要因の将
　来予測

周辺では、国道沿いに工業団地の整備が進んでおり、アウトレットモールの進出も予定されている。近隣地域に
も宅地化の影響は認められるものの、整備対象には含まれず、当面は現状を維持して推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

林地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　 1,600 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　　 / 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は京都府南部及びその周辺の府県に跨る地域の都市及び農村集落近郊の林地地域である。需要者は京都府南
部の農林業従事者が中心であるが、農林業センサスによれば京都府の林業経営体は減少している。ただし近隣地域周辺
の開発状況から需給は概ね均衡している。林地の取引は少なく、規模や取引の事情が多岐にわたるため、需要の中心と
なる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は訪問介護施設に近接し、周辺には民家もあるが、国道３０７号とは河川を隔てており、近い将来に宅地に転
換する可能性は低い。また、雑木林地であり、林業経営を行うことのできる用材林地域ではないことから、控除後価格
及び収益価格を求めることができなかった。よって、比準価格を採用し、類似の基準地価格との検討を踏まえ、鑑定評
価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　■基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[ 京都（林） 20-4 ]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　 2,020 円／㎡

[ 100.0]
100

100
[ 100.0]

100
[ 126.6]

[ 100.0]
100

　　1,600

イ

対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 1,600 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　　 0.0 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

農林業センサスによれば、林業経営体は減少を続け
ており、林地の取引は少ない。

青谷バイパス沿いの工業団地やアウトレットの整備
が進むが、近隣地域への影響は少ない。

個別的要因に変動はない。

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　  +2.0
自然　　　　　　　　　  +7.0
宅地化　　　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0