別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 宇治 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇治 -27 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　東辻　壮司 印  TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月13日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇治市宇治大谷２４番２９ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 高度1種最高10m 1:3 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 宇治 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 宇治駅南西方 1.7km 法令 規制 １低専 (60,100) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した戸建住宅地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測する。駅から離れたバス利用の住宅地であ るが需要は底堅く、周辺の取引状況等から地価水準は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ奈良線、京阪宇治線各駅からやや距離を有する市内住宅地域である。需要者は、市内又は京都市南 部に居住する買替層又は戸建住宅を選好するファミリー層である。駅から離れた丘陵部に位置するバス利用圏の住宅地 域であり、選好性は弱く需要は弱含みであるが、中古住宅の取引を中心に取引は底堅いものがある。中心となる価格帯 は、標準地規模の土地で１，５００万円前後、中古住宅で２，０００万円～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、居住の快適性が重視される住宅地域である。アパート等の賃貸物件も見られず、経済合理性を有する賃貸 物件を想定することは困難である。自用目的の取引が中心であり、市場の実態を反映した比準価格が説得力を有する。 本件では、収益価格を試算せず、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を考慮し、更に単価と総額との関連、市場 動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇治 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    152,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [103.0] 100 [140.3] [101.0] 100 107,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宇治市の人口は微減傾向にある。需要は概ね 横ばいであるが、駅接近性や利便性の優る地 域ではやや上昇、劣る地域では弱含みで推移 している。 地域要因に大きな変動はない。丘陵地に位置 する郊外型の住宅地域であるが付近取引は底 堅く推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％