鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宇治 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ３Ｏ -29	宇治市		建付地	（　）	ほぼ台形	南4.8m市道、東4m、角地		１低専高度1種最高10m (60,80)
b	２０Ｋ３Ｈ -8	宇治市		更地	（　）	不整形	南西6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
c	２０Ｋ３Ｊ -34	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,160)
d	２０Ｋ３Ｈ -5	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
e	２０Ｋ３Ｑ -14	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 107,305	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	101,136	100 [ 107.2]	94,343	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	95,300
b	(　 ) 87,138	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	87,138	100 [ 93.0]	93,697		94,600
c	(　 ) 86,305	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	93,101	100 [ 99.0]	94,041		95,000
d	(　 ) 100,267	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	100,267	100 [ 106.7]	93,971		94,900
e	(　 ) 88,274	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	88,274	100 [ 94.1]	93,809		94,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 94,900 円／㎡]

宇治 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,805,659	351,472	1,454,187	1,179,610	274,577	（　0.9753） 267,795	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	6,086,250 円　　　　（　 52,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇治 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	ＬＳ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	160 ％	117 ㎡	9.5 m x 12.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階同型、１～２階に共同住宅（２５㎡程度のワンルームタイプ）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	50.00	100.0	50.00	1,502	75,100	1.0	75,100
							2.0	150,200
～

～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		150,200		150,200
								300,400

⑨年額支払賃料	150,200 円　×　12ヶ月　＝　 1,802,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,802,400 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 72,096 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,730,304 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	150,200 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,442 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 300,400 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 73,913 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,805,659 円　　　　（　 15,433 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｋ３Ｂ・Ｔ　　　　-105	1,768 ( 1,710)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	1,551	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,567 円/㎡　月額支払賃料（　 1,502 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０Ｋ３Ｂ・Ｔ　　　　-106	1,480 ( 1,444)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,583
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇治 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	89,500 円	17,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	54,072 円	1,802,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 147,600 円	17,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	17,900 円	17,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,900 円	17,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 351,472 円　（　　　　　　 3,004 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,900,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,179,610 円（　　　　　 10,082 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,805,659 円
②総費用	351,472 円
③純収益　①－②	1,454,187 円
④建物等に帰属する純収益	1,179,610 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	274,577 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	267,795 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,289 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,086,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
宇治 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇治 -8

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　木田　洋二

印

TEL.

鑑定評価額

11,100,000 円

１㎡当たりの価格

94,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	76,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宇治市木幡南山１番２２				②地積　(㎡)	117 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度3種最高20m (70,160)
	1:1.2	住宅Ｓ2	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	西4m市道	水道、ガス、下水	木幡 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 20 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北、４ｍ
市道

交通

施設

木幡駅南東方

550m

法令

規制

１住居
(70,160)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間現状維持するも
のと予測する。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の共同住宅地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 94,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 51,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、宇治市内の京阪及びＪＲ沿線の住宅地域である。需要者の中心は圏内の一次取得者層である。丘陵地の
街路が入り組んだ住宅地であり、また周囲に分譲マンションも多く、「南山」地区の中でもやや孤立した住宅地域であ
り選好の程度は低い。熟成した住宅地域で新規の供給は少なく、中古戸建住宅の取引が中心であるが、需要の中心とな
る価格帯は、２０００万円までとなっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、一部に賃貸マンションなどの収益物件も見受けられるが、未だ自用目的の取引が中心といえ、収益価格が
価格形成に及ぼす影響は相対的に低い。一方比準価格は規範性の高い類似地域内の多数の事例から試算された。よって
比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、単価と総額との関連、代表標準地からの価格との均衡に留意のうえ、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宇治 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 114,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[117.7]

[101.0]
100

95,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     94,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

雇用環境は改善しているが、景気は不透明感
が増している。宇治市内の住宅地は利便性や
地勢により需要にばらつきがある。

最寄り駅から徒歩圏であるが、丘陵地である
うえに街路条件が劣っており、地価は横ばい
乃至やや弱含みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇治 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ３Ｎ -24	宇治市		建付地	（　）	ほぼ台形	西6.8m市道、南1m、東1m、三方路		１低専高度1種最高10m (50,80)
b	２０Ｋ３Ｌ -29	宇治市		更地	（　）	不整形	北4m市道、南2m、二方路		１住居高度3種最高20m (70,160)
c	２０Ｋ３Ｈ -8	宇治市		更地	（　）	不整形	南西6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	２０Ｋ３Ｍ -7	宇治市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6.8m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
e	２０Ｋ３Ｈ -7	宇治市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、北西6m、角地		１低専高度1種最高10m (60,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 96,764	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	96,764	100 [ 102.5]	94,404	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	95,300
b	(　 ) 63,362	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 66.4]	95,425	100 [ 102.0]	93,554		94,500
c	(　 ) 87,138	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	87,138	100 [ 94.9]	91,821		92,700
d	(　 ) 91,383	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	89,591	100 [ 95.8]	93,519		94,500
e	(　 ) 97,086	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	93,352	100 [ 96.5]	96,738		97,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -33.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 94,900 円／㎡]

宇治 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,686,978	335,774	1,351,204	1,079,500	271,704	（　0.9753） 264,993	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	6,022,568 円　　　　（　 51,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇治 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	ＬＳ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	160 ％	117 ㎡	9.5 m x 12.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の一般的な共同住宅（一室２５㎡程度の単身者向けタイプ）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段想定のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	50.00	100.0	50.00	1,427	71,350	2.0	142,700
							1.0	71,350
2～ 2	住宅	50.00	100.0	50.00	1,466	73,300	2.0	146,600
							1.0	73,300
～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		144,650		289,300
								144,650

⑨年額支払賃料	144,650 円　×　12ヶ月　＝　 1,735,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,735,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 86,790 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,649,010 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	289,300 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,748 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 144,650 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 35,220 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,686,978 円　　　　（　 14,419 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｋ３Ｂ・Ｔ　　　　-101	1,430 ( 1,370)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,505	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,500 円/㎡　月額支払賃料（　 1,466 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０Ｋ３Ｂ・Ｔ　　　　-102	1,690 ( 1,653)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	1,496
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇治 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	85,000 円	17,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	52,074 円	1,735,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 140,200 円	17,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	17,000 円	17,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,000 円	17,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 335,774 円　（　　　　　　 2,870 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,000,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,079,500 円（　　　　　 9,226 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,686,978 円
②総費用	335,774 円
③純収益　①－②	1,351,204 円
④建物等に帰属する純収益	1,079,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	271,704 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	264,993 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,265 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,022,568 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,500 円／㎡）