別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 山科 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山科 -23 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　宇野　由香子 印  TEL.

鑑定評価額 29,500,000 円  １㎡当たりの価格 64,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市山科区大塚高岩６番６６ ②地積 　(㎡) 461   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (30,50) （その他） 高度地区最高10m 風致地区第２種 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 東8m市道 水道、ガス、下水 東野 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北８ｍ市 道 交通 施設 東野駅東方 1.8km 法令 規制 １低専 (30,50) 高度地区最高10m 風致地区第２種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い高台の住宅地域で地域要因に特別の変動要因はなく、今後も現況を維持しつつ推移するも のと予測される。山裾のやや利便性に劣る地域の住宅地需要は弱含み傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山科区または伏見区北東部の山裾の住宅地域の圏域。需要者の中心は規模が大きくゆとりのある画地を求 める自用目的の買替層である。交通利便性に劣り、昨今頻発する災害による土砂災害への警戒から、高台の住宅地需要 は弱い状況が続いている。中心となる価格帯は規模によりまちまちで把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域には共同住宅は殆ど見受けられず、公法上の規制や画地条件等からも経済合理的な賃貸住宅経営は困難である ため収益還元法は非適用と判断した。当該地域では、需要者は意思決定に際し居住の快適性・地縁的選好性を反映した 資産価値を重視する傾向が強い。よって、本件では規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地及び前年標準地価格と の均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山科 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [130.6] [102.0] 100 64,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都府の景気は緩やかに拡大している。住宅 投資は、消費税率引き上げによる影響もある が堅調な所得環境や低金利を背景に持ち直し ている。 市内中心部の地価上昇を受け周辺部でも一部 で住宅地需要は堅調であるが、交通利便性に 劣る地域では需要は弱く地価は緩やかな下落 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％