別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 山科 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山科 -19 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　中島　昌行 印  TEL.

鑑定評価額 9,680,000 円  １㎡当たりの価格 94,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市山科区大宅中小路町６１番９外 ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 土砂災害警戒区域 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 椥辻 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 椥辻駅東方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度2種最高15m 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域である。最寄駅からの距離もあるため、需給はやや弱含みであるが、 地域要因に影響を及ぼす特別な変化はなく、当面は現状を維持して推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山科区にあって地下鉄東西線沿線の最寄駅への接近性に劣る小規模住宅地域である。主たる需要者は、 京都市居住の自用目的の取得者である。交通接近条件に劣り、山裾の高台に位置するという自然的条件中心とした住環 境から需要は弱含みである。取引の中心となる価格帯は、新築戸建住宅で２，０００～２，５００万円程度と判断され る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、居住の快適性・利便性が重視される自用目的の戸建住宅が取 引の中心である。賃貸市場は形成されておらず、市場性のある賃貸需要の想定が困難であることから収益還元法の適用 は断念した。主たる需要者は、市場相場を重視して意思決定すると判断されるため、市場の実態を反映した規範性の高 い比準価格をもとに価格査定を行い、代表標準地との均衡も考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山科 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 89.2] [103.0] 100 94,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費は持ち直しており、雇用情勢は改善 している。京都市内でのインバウンド需要は 、一時ほどの勢いはないものの、需給は堅調 に推移している。 駅距離に劣る高台の住宅地域である。一般的 要因の影響もあるものの、選好性がやや劣り 、地価動向は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％