鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

山科 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ３Ｋ -26	京都市山科区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5m私道、東5m、角地		１中専高度1種最高20m (70,200)
b	２０Ｋ３Ｆ -5	京都市山科区		建付地	（　）	ほぼ台形	西6m市道、中間画地		２中専高度1種最高20m (60,200)
c	２０Ｋ３Ａ -33	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西7m市道、南5m、角地		２中専高度1種最高12m 風致３種 (40,200)
d	２０Ｋ３Ｎ -32	京都市山科区		更地	（　）	ほぼ長方形	北5m私道、中間画地		１中専高度1種最高20m (60,200)
e	２０Ｋ３Ｑ -30	京都市山科区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東13m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 174,849	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	164,796	100 [ 97.0]	169,893	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	173,000
b	(　 ) 191,998	100 [ 120.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	161,118	100 [ 100.0]	161,118		164,000
c	(　 ) 155,213	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	149,243	100 [ 99.0]	150,751		154,000
d	(　 ) 152,855	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	153,925	100 [ 98.0]	157,066		160,000
e	(　 ) 124,266	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	123,036	100 [ 88.2]	139,497		142,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	同族取引	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	同族取引	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 157,000 円／㎡]

山科 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,177,070	1,074,140	4,102,930	3,360,900	742,030	（　0.9512） 705,819	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	16,041,341 円　　　　（　 79,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山科 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度1種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	202 ㎡	9.2 m x 22.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積４０～４５㎡程度。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

類似建物の有効率を参考に判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	85.0	85.00	1,613	137,105	2.0	274,210
							1.0	137,105
2～ 3	住宅	100.00	90.0	90.00	1,613	145,170	2.0	290,340
							1.0	145,170
～

～

～

計		300.00	88.3	265.00		427,445		854,890
								427,445

⑨年額支払賃料	427,445 円　×　12ヶ月　＝　 5,129,340 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 265.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,129,340 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　％　＝　　 256,467 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,064,873 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	854,890 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,121 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 427,445 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 104,076 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,177,070 円　　　　（　 25,629 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｋ３Ｍ・Ｔ　　　　-4	1,594 ( 1,451)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,598	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,650 円/㎡　月額支払賃料（　 1,613 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０Ｋ３Ｍ・Ｔ　　　　-7	2,038 ( 1,883)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,772
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

山科 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	306,000 円	51,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	159,640 円	5,321,340　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 433,500 円	51,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	51,000 円	51,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,000 円	51,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,074,140 円　（　　　　　　 5,318 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,000,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,360,900 円（　　　　　 16,638 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,177,070 円
②総費用	1,074,140 円
③純収益　①－②	4,102,930 円
④建物等に帰属する純収益	3,360,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	742,030 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	705,819 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,494 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,041,341 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
山科 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

山科 -12

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　中島　惠子

印

TEL.

鑑定評価額

31,700,000 円

１㎡当たりの価格

157,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市山科区大宅沢町１７２番				②地積　(㎡)	202 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）高度1種最高20m
	1:2.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中に事業所、空地も見られる住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	椥辻 590m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

椥辻駅南東方

590m

法令

規制

２中専
(60,200)
高度1種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

駐車場や農地等が住宅地に転換される可能性を有するが、急速に地域を変動させる特段の要因はなく、当面の間
、概ね現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は、やや上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 157,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 92,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、山科区中南部及び伏見区東部を中心とし、地下鉄東西線各駅の徒歩圏及びその周辺に形成される住宅地
域等と判定した。需要者は、地縁を有する個人、京都市中心部へ通勤する個人等が中心となる。交通、生活利便性が良
好な地域に存し、総額が抑えられる小規模画地については、住宅地の需要が安定している。市場での中心価格帯は、標
準的画地の規模で土地３千万円台前半、建物と総額で４千万円台後半となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

各試算価格は開差をもって求められた。対象標準地と同種の不動産は、自用目的が中心であり、賃貸に当たっては、土
地価格水準に見合う賃料水準を得ることが困難なため、収益価格は低位に求められた。近隣地域及びその周辺地域にお
いては、収益価格が価格決定に与える影響はほとんど見られないと判断されることから、市場の実勢を反映した比準価
格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　山科 -14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 158,000 円／㎡

[101.3]
100

100
[103.0]

100
[100.9]

[102.0]
100

157,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    155,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

雇用、所得環境の改善が続き、緩やかな景気
回復が続くことが期待されるが、海外経済の
動向、金融資本市場の変動の影響等に留意す
る必要がある。

画地規模が大きく総額が嵩むが、交通、生活
利便性が良好なことから、需要は安定してい
る。地価水準は、やや上昇傾向で推移してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

山科 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ３Ｏ -16	京都市山科区		建付地	（　）	長方形	西4m私道、中間画地		１中専高度1種最高20m (60,160)
b	２０Ｋ３Ｏ -40	京都市山科区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南4.5m市道、中間画地		１中専高度1種最高20m (70,180)
c	２０Ｋ３Ｎ -32	京都市山科区		更地	（　）	ほぼ長方形	北5m私道、中間画地		１中専高度1種最高20m (60,200)
d	２０Ｋ３Ｃ -13	京都市山科区		建付地	（　）	ほぼ正方形	東4m市道、中間画地		１中専高度1種最高20m (60,160)
e	２０Ｋ３Ｇ -24	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西6m市道、中間画地		１中専高度1種最高15m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 153,883	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	153,731	100 [ 99.7]	154,194	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	157,000
b	(　 ) 149,803	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	145,440	100 [ 93.1]	156,219		159,000
c	(　 ) 152,855	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	153,925	100 [ 100.0]	153,925		157,000
d	(　 ) 158,854	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	157,608	100 [ 102.8]	153,315		156,000
e	(　 ) 159,420	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	157,842	100 [ 103.0]	153,245		156,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 157,000 円／㎡]

山科 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,733,376	1,208,348	4,525,028	3,661,240	863,788	（　0.9527） 822,931	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	18,702,977 円　　　　（　 92,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山科 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度1種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	202 ㎡	9.2 m x 22.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア毎に２ＤＫ２戸、平均専有面積約４４㎡の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	85.0	85.00	1,700	144,500	1.0	144,500
							2.0	289,000
2～ 3	住宅	100.00	90.0	90.00	1,785	160,650	1.0	160,650
							2.0	321,300
～

～

～

計		300.00	88.3	265.00		465,800		465,800
								931,600

⑨年額支払賃料	465,800 円　×　12ヶ月　＝　 5,589,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 265.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,589,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　％　＝　　 279,480 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,502,120 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	465,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,425 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 931,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 226,831 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,733,376 円　　　　（　 28,383 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｋ３Ｍ・Ｔ　　　　-4	1,594 ( 1,451)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,898	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,863 円/㎡　月額支払賃料（　 1,785 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０Ｋ３Ｑ・Ｔ　　　　-15	1,570 ( 1,544)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,836
c	２０Ｋ３Ｑ・Ｔ　　　　-17	1,710 ( 1,681)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,856

山科 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	349,800 円	58,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	173,448 円	5,781,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 495,500 円	58,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	58,300 円	58,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,300 円	58,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,208,348 円　（　　　　　　 5,982 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,300,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,661,240 円（　　　　　 18,125 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,733,376 円
②総費用	1,208,348 円
③純収益　①－②	4,525,028 円
④建物等に帰属する純収益	3,661,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	863,788 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	822,931 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,074 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,702,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,600 円／㎡）