別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 山科 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山科 -8 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　島本　英年 印  TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 143,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月5日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市山科区東野八代４８番７０ ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高20m (70,200) 1:2 空地 小規模一般住宅の中 に店舗等が混在する 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 東野 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 東野駅南西方 1.3km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅を中心とした住宅地域であり、周辺では新規住宅分譲も見られ、今後も住宅を中心とした地域と して推移すると予測する。駅接近性はやや劣るが、住環境は良好であり、地価は横ばいで推移すると見られる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    143,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山科区内の地下鉄東西線沿線に位置する戸建住宅地域である。需要者は山科区及び周辺市町の一次取得者 等が中心である。本地域は駅徒歩圏外で交通接近性はやや劣るが、居住環境は概ね良好であり、周辺では新規の住宅地 開発が見られる等、一定の住宅地需要が存し、需給は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、面積１００ ㎡程度の土地で１，０００万円～１，５００万円程度、新築戸建住宅で２，５００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、本地域においては収益性ではなく、居住快適性及び利便性に 基づく取引相場により不動産の価格が決定されるため、比準価格の説得力は高いと判断する。一方、自用の戸建住宅が 中心的な住宅地域内に位置し、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益還元法の適用は断念した。よって 、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山科 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    158,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [103.0] 100 [112.1] [103.0] 100 143,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    143,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山科区では土地取引件数は増加しており、駅 徒歩圏内の平坦な地域で需要が強く、駅から 離れた辺縁部では需要は弱い。全般的に需給 は安定している。 地下鉄の駅徒歩圏外に位置するが、住環境は 概ね良好であり、一定の住宅地需要が見られ るエリアである。地価は概ね横ばい傾向で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％