別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 山科 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山科 -3 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　山口　将史 印  TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市山科区勧修寺東堂田町１６４番 ②地積 　(㎡) 85   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度1種最高15m 1:3.5 住宅 Ｗ2 小規模住宅の中に貸 駐車場等も見られる 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 小野 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　        85 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 小野駅北西方 900m 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模戸建住宅が多い住宅地域。地域要因に特段の変動は見られず、今後も現状通り推移するものと予測。雇用 ・所得環境の改善等による住宅需要の高まりから地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    139,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山科区勧修寺エリアを中心とする地下鉄東西線沿線の住宅地域と判定する。需要者は地元居住者等が中心 的である。令和元年１１月に新十条通沿い、同１２月に椥辻駅近くに相次いで大型商業施設が開業したことにより付近 一帯の生活利便性が向上し、地下鉄駅徒歩圏を中心に需要が高まっている。市場の中心価格帯としては、土地で１千万 円台前半、新築戸建で３千万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域は持家中心の市街地郊外の住宅地域であり、自己居住用目的での取引が大半を占めており、賃料収入を前提とし た収益性による価格形成は希薄であるため、収益還元法は適用しなかった。よって、本件では現下における取引市場の 実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡性も留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山科 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    158,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [103.0] 100 [111.0] [100.0] 100 140,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    138,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境の改善等により、駅徒歩圏等 一定の利便性のある地域の住宅需要は堅調。 １０月の消費増税に伴う住宅市場の急激な変 動は見られない。 地域要因に特段の変動はないが、付近に大型 スーパーが開業したことにより生活利便性が 向上。需給は安定しており、地価はやや上昇 基調が窺える。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％