鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

伏見 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ３Ｌ -12	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西19m府道、中間画地		工業 (300)
b	２０Ｋ３Ｅ -3	宇治市		建付地	（　）	不整形	東9.4m府道、中間画地		準住居高度3種最高20m (60,200)
c	２０Ｋ３Ｃ -7	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西18m府道、中間画地		準工高度4種最高20m (60,300)
d	２０Ｋ２Ｍ -26	長岡京市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東22m国道、西6m、二方路		工業 (60,200)
e	２０Ｋ２Ｇ -109	久世郡久御山町		建付地	（　）	ほぼ整形	東30m国道、南6m、角地		近商高度4種最高20m (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 102,041	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	127,551	100 [ 100.9]	126,413	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	123,000
b	(　 ) 121,228	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 96.0]	100 [ 97.0]	131,356	100 [ 97.3]	135,001		131,000
c	(　 ) 127,318	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	129,610	100 [ 96.4]	134,450		130,000
d	(　 ) 88,953	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.2]	107,449	100 [ 80.0]	134,311		130,000
e	(　 ) 101,082	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	96,269	100 [ 75.0]	128,359		125,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +15.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -14.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 128,000 円／㎡]

伏見 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存するため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	37,166,554	8,260,056	28,906,498	22,444,200	6,462,298	（　0.9512） 6,146,938	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	133,629,087 円　　　　（　 82,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伏見 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	950.00	Ｓ2	1,900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度3種最高20m	60 ％	200 ％	235 ％	1,628 ㎡	35.0 m x 70.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸の店舗兼事務所。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗兼事務所	1,900.00	100.0	1,900.00	1,684	3,199,600	10.0	31,996,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,900.00	100.0	1,900.00		3,199,600		31,996,000
								0

⑨年額支払賃料	3,199,600 円　×　12ヶ月　＝　 38,395,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	38,395,200 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,535,808 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	36,859,392 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	31,996,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 307,162 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	37,166,554 円　　　　（　 22,830 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｋ３Ｈ・Ｔ　　　　-5	1,430 ( 1,422)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,673	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,698 円/㎡　月額支払賃料（　 1,684 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０Ｋ３Ｅ・Ｔ　　　　-1	1,671 ( 1,664)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,723
c	２０Ｋ３Ｌ・Ｔ　　　　-106	1,654 ( 1,647)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	1,656

伏見 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,998,000 円	333,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,151,856 円	38,395,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,613,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,830,500 円	333,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	333,000 円	333,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	333,000 円	333,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,260,056 円　（　　　　　　 5,074 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	333,000,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 1,900.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,444,200 円（　　　　　 13,786 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	37,166,554 円
②総費用	8,260,056 円
③純収益　①－②	28,906,498 円
④建物等に帰属する純収益	22,444,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,462,298 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,146,938 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,776 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 133,629,087 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
伏見 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伏見 5-8

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　中島　昌行

印

TEL.

鑑定評価額

200,000,000 円

１㎡当たりの価格

123,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	95,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年1月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市伏見区羽束師菱川町１８９番５外				②地積　(㎡)	1,628 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）高度3種最高20m (60,235)
	不整形 1:2	店舗兼作業場Ｓ2	低層の店舗、事業所等が建ち並ぶ商業地域	北22m市道	水道、ガス、下水	長岡京 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗・事務所地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 55.0 ｍ、規模　　 1,600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

長岡京駅北東方

1.9km

法令

規制

準工
(60,235)
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

自動車関連の低層店舗や事業所等が見られる路線商業地域。地域要因に特別な変化はないが、周辺の工業地の状
況や取引事例等によると底値からやや上昇の気配も感じられ、地価はやや上昇傾向にて推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗・事務所地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 129,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 81,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は伏見区を中心に、隣接区、宇治市等の路線商業地域を中心に広がる商業地域。主たる需要者は地元の中小
企業や自動車関連事業等の法人、個人事業者等であるが、コンビニエンスストア等の需要も見られる。幹線道路沿いで
あり交通量は多いが、歩行者は多くなく、繁華性も高いとは言えない。景気回復等の影響もあって需要は堅調であるが
、取引件数は多いとは言えず、用途により画地規模も様々であるため、中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

郊外型の路線商業地域であるため、収益性の影響は少なくないが、市場での収益物件は個別性が強く、用途により賃料
水準も流動的であり、終局的には規範性のある市場相場が重視される傾向にある。試算においても収益価格は想定要素
が多いため、市場での取引実態を反映した比準価格がより信頼性を有するものと考えられる。そのため、本件において
は比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　伏見 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 99,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 78.5]

[ 97.0]
100

123,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    119,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費は持ち直しており、雇用情勢は改善
している。京都市内でのインバウンド需要は
、一時ほどの勢いはないものの、需給は堅調
に推移している。

繁華性はやや低位な路線商業地であるが、一
般的要因の影響や周辺の工業地の地価動向等
から需要は回復傾向にあり、地価はやや上昇
傾向にて推移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

伏見 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ３Ｃ -7	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西18m府道、中間画地		準工高度4種最高20m (60,300)
b	２０Ｋ３Ｆ -11	宇治市		更地	（　）	ほぼ整形	北12m市道、東9m、角地		１住居高度3種最高20m (70,200)
c	２０Ｋ３Ｅ -3	宇治市		建付地	（　）	不整形	東9.4m府道、中間画地		準住居高度3種最高20m (60,200)
d	２０Ｋ３Ｌ -7	京都市伏見区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東3m私道、中間画地		近商高度3種最高20m (80,240)
e	２０Ｋ３Ｌ -12	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西19m府道、中間画地		工業 (300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 127,318	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	129,610	100 [ 96.4]	134,450	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	130,000
b	(　 ) 119,487	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	119,250	100 [ 88.2]	135,204		131,000
c	(　 ) 121,228	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 96.0]	100 [ 97.0]	131,356	100 [ 97.3]	135,001		131,000
d	(　 ) 142,146	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	142,146	100 [ 106.9]	132,971		129,000
e	(　 ) 102,041	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	127,551	100 [ 100.9]	126,413		123,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +15.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 129,000 円／㎡]

伏見 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	37,431,398	8,334,264	29,097,134	22,713,800	6,383,334	（　0.9512） 6,071,827	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	131,996,239 円　　　　（　 81,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伏見 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	950.00	Ｓ2	1,900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度3種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	1,628 ㎡	35.0 m x 70.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用及び対象標準地の画地条件等を勘案し、鉄骨造２階建の店舗兼事務所（スケルトン貸し）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗・事務所	1,900.00	100.0	1,900.00	1,696	3,222,400	10.0	32,224,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,900.00	100.0	1,900.00		3,222,400		32,224,000
								0

⑨年額支払賃料	3,222,400 円　×　12ヶ月　＝　 38,668,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	38,668,800 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,546,752 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	37,122,048 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	32,224,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 309,350 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	37,431,398 円　　　　（　 22,992 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｋ３Ｇ・Ｔ　　　　-118	1,366 ( 1,363)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,686	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,710 円/㎡　月額支払賃料（　 1,696 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０Ｋ３Ｌ・Ｔ　　　　-106	1,654 ( 1,647)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,671
c	２０Ｋ３Ｌ・Ｔ　　　　-108	1,920 ( 1,915)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,778

伏見 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,022,000 円	337,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,160,064 円	38,668,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,613,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,864,500 円	337,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	337,000 円	337,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	337,000 円	337,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,334,264 円　（　　　　　　 5,119 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	337,000,000 円	設計監理料率　 169,000 円／㎡　×　 1,900.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,713,800 円（　　　　　 13,952 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	37,431,398 円
②総費用	8,334,264 円
③純収益　①－②	29,097,134 円
④建物等に帰属する純収益	22,713,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,383,334 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,071,827 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,730 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 131,996,239 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,100 円／㎡）