別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 伏見 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伏見 -37 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　粟田口　定大 印  TEL.

鑑定評価額 7,980,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市伏見区羽束師志水町１６５番１４９ ②地積 　(㎡) 76   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 長岡京 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 長岡京駅北東方 2.8km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ中規模に開発された住宅地域として熟成し、地域要因に特段の変動要因は認められず 、当面において現状の住環境が維持されるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、伏見区西部乃至南西部において小規模一般住宅を中心とする住宅地域一帯。主な需要者は伏見区居住の 一次取得者層であるが、画地規模によっては開発業者も介在する。駅接近性に難があるが、一部に底値感も見られ、需 給動向は概ね均衡した状態を回復している。需要の中心となる価格帯は、土地で８百万円前後、新築戸建物件で２～２ ．５千万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性や地縁的な選好性が重視される駅徒歩圏外の戸建住宅地域として熟成し、地域内における取引は自用目的 の戸建住宅が支配的と認められる。したがって賃貸市場の成熟の程度は低位であり、画地規模や賃貸事業性の観点から 収益価格の試算を断念したため、実証的で説得力を有する比準価格を採用するものとし、市場の特性及び代表標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都南 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    162,000 円／㎡ [104.9] 100 100 [103.0] 100 [161.2] [103.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 好調な観光産業等が牽引し京都経済は全般に 緩やかな拡大基調であるが、貿易摩擦問題等 から先行きの不透明感も存する。 駅接近性に劣るが、底値感も見られ地価は概 ね横這い傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％