別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 伏見 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伏見 -25 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　山口　将史 印  TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 183,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市伏見区深草仙石屋敷町６番１４ ②地積 　(㎡) 66   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高20m (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模住宅の中に共 同住宅等が混在する 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 藤森 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 藤森駅南西方 850m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が多い住宅地域。地域要因に特段の変動は見受けられず、当面は現状通り推移するものと予測 。需給はやや強含みであり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    183,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伏見区深草エリアを中心とするＪＲ線及び私鉄線沿線の住宅地域と判定する。需要者は地元居住者等が中 心的である。複数の鉄道駅が利用可能なことから京都・大阪都心部への通勤に便利な上、小規模画地が多く、総額が嵩 まないことから一次取得者層を中心に需要は安定的である。市場の中心価格帯としては、土地で１、０００万円台前半 から半ば前後、新築戸建で３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域は低層の戸建住宅中心の住宅地域であり、自己居住用目的での取引が大半を占めており、賃料収入を前提とした 収益性よりも生活利便性、快適性を重視した価格形成が中心的であるため、収益還元法は適用しなかった。よって、本 件では現下における売買市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡性も留意の上、鑑定評価額 を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伏見 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    147,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 83.4] [103.0] 100 182,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    181,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境の改善等により、駅徒歩圏等 一定の利便性のある地域の住宅需要は堅調。 １０月の消費増税に伴う住宅市場の急激な変 動は見られない。 地域要因に特段の変動はない。小規模画地で 総額が嵩まないため、賃貸からの住み替え等 需要は安定しており、地価はやや上昇傾向で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％