別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 京都南 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都南 -3 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　吉川　啓介 印  TEL.

鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 240,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市南区西九条東比永城町３５番 ②地積 　(㎡) 77   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高15m 歴史遺産美観 (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅に小売店舗 等も混在する住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 東寺 380m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        75 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 東寺駅南西方 380m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  高度2種最高15m 歴史遺産美観 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅と小売店舗が混在する既成住宅地域としてほぼ熟成しており、今後当分の間は現状を維持するものと予 測される。地価水準については、当面は上昇傾向にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    240,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京都市南区の概ね鉄道駅徒歩圏内に存する既成住宅地域と把握した。需要者は同圏域居住の一次取得者を 中心とし、周辺市区からの転入も見られる。ＪＲ京都駅に比較的近く、利便性も良好なことから需要は堅調である。土 地は１５００万円～２０００万円程度、新築戸建で３０００万円～４０００万円程度が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を標準とする地域で、自用目的の取引が中心であり、居住の快適性等を重視して価格形成がなされ る傾向が強い。加えて、画地規模が小さく、経済合理的な賃貸建物の想定が困難なため、収益還元法は適用しないこと とした。よって、市場における実際の取引価格に基づき試算された比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都南 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    162,000 円／㎡ [104.9] 100 100 [103.0] 100 [ 69.4] [100.0] 100 238,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    229,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都市の経済は緩やかな回復基調を維持して いる。不動産市況は好調を維持するも立地条 件等により二極化、選別化の傾向がみられる 。 地域要因に大きな変動はないが、利便性が良 好な既成の住宅地域であり、地価は上昇傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％