別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 下京 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下京 -2 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　正彦 印  TEL.

鑑定評価額 23,400,000 円  １㎡当たりの価格 260,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 210,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市下京区朱雀正会町７番１１外 ②地積 　(㎡) 90   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高20m 市街地美観形成 (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅に事 業所等が混在する住 宅地域 北5.3m市道 水道、ガス、下水 梅小路京都西 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　５． ３ｍ市道 交通 施設 梅小路京都西駅北東方 350m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度2種最高20m 市街地美観形成 ⑤地域要因の将 　来予測 当該近隣地域は、小規模一般住宅を中心とする住宅地域であるが、南方の梅小路公園周辺では鉄道博物館の開業 の他、平成３１年春に開業した梅小路京都西駅の影響を受けることが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    260,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、下京区の南西部を中心に中京区を含めた住宅地域と判定される。需要者層は本地域に地縁的選好性を有 する者や一次取得者が中心である。街路条件にやや劣るものの、地縁的選好性を有する者や中古住宅についても根強い 需要がみられる。需要の中心となる価格帯は土地で２，０００万円前後、中古住宅で２，５００万円～３，０００万円 程度と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は、規模のやや大きい画地でアパート等が散見される程度で、画地規模等により採算に合う賃貸経営は困 難であり、自用目的の取引を中心とし居住の快適性により価格形成がなされる地域であることから、収益価格は求めな かった。したがって、ここでは多数の取引事例から求めた実証的な比準価格を採用することとし、代表標準地価格との 検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定したものである。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下京 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    232,000 円／㎡ [105.6] 100 100 [100.0] 100 [ 94.1] [100.0] 100 260,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    242,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済情勢が回復しつつあることに加え、観光 客の増加によって、周辺ではホテルや簡易宿 所の需要がみられる。 多様な需要も考えられる本地域は、周辺地域 の発展もみられることから、やや強含みで推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.4 ％  ％