鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東山 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ１Ｌ -4	京都市左京区		貸家建付地	（　）	長方形	南22.5m市道、中間画地		近商高度4種最高15m (80,300)
b	２０Ｋ１Ｂ -27	京都市上京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南18.1m市道、中間画地		商業高度4種最高20m 沿道美観形成 (100,500)
c	２０Ｋ１Ｆ -27	京都市東山区		建付地	（　）	長方形	東11.2m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,400)
d	２０Ｋ１Ｒ -115	京都市東山区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南22m府道、中間画地		近商高度4種最高15m 沿道美観 (80,300)
e	２０Ｋ１Ｒ -114	京都市東山区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.8m市道、中間画地		商業高度4種最高12m 旧市街地美観 (80,348)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,128,578	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,159,050	100 [ 98.0]	1,182,704	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,180,000
b	(　 ) 972,795	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	996,142	100 [ 76.5]	1,302,146		1,300,000
c	(　 ) 2,081,848	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,181,777	100 [ 147.3]	1,481,179		1,480,000
d	(　 ) 663,007	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	689,527	100 [ 58.8]	1,172,665		1,170,000
e	(　 ) 1,080,463	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,138,808	100 [ 90.1]	1,263,938		1,260,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +55.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,280,000 円／㎡]

東山 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既存の商業地域であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,958,063	4,352,059	19,606,004	11,738,400	7,867,604	（　0.9571） 7,530,084	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	198,160,105 円　　　　（　 865,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東山 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	180.00	ＲＣ5	870.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度4種最高15m 沿道美観	90 ％	400 ％	400 ％	229 ㎡	12.6 m x 18.1 m	前面道路：府道　 18.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、他はファミリー型共同住宅、専有面積５０㎡を想定した。

⑦有効率　 84.4 ％
の理由

同種建物の有効率から推定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	82.0	147.60	3,800	560,880	10.0	5,608,800
							0.0	0
2～ 2	住宅	180.00	85.0	153.00	2,400	367,200	1.0	367,200
							2.0	734,400
3～ 5	住宅	170.00	85.0	144.50	2,500	361,250	1.0	361,250
							2.0	722,500
～

～

計		870.00	84.4	734.10		2,011,830		7,059,750
								2,901,900

⑨年額支払賃料	2,011,830 円　×　12ヶ月　＝　 24,141,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 734.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,141,960 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 965,678 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,176,282 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,059,750 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 67,774 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,901,900 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 714,007 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,958,063 円　　　　（　 104,620 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｋ１Ｒ・Ｔ　　　　-109	3,193 ( 3,060)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,548	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,505 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０Ｋ１Ｒ・Ｔ　　　　-103	2,323 ( 2,248)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,445
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東山 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,005,000 円	201,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	724,259 円	24,141,960　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 512,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,708,500 円	201,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	201,000 円	201,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	201,000 円	201,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,352,059 円　（　　　　　　 19,005 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9571

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	201,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 870.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,738,400 円（　　　　　 51,259 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,958,063 円
②総費用	4,352,059 円
③純収益　①－②	19,606,004 円
④建物等に帰属する純収益	11,738,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,867,604 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,530,084 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,882 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 198,160,105 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 865,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
東山 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東山 5-9

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　中島　直紀

印

TEL.

鑑定評価額

282,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,230,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	770,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市東山区三条通大橋東入三町目３５番７外				②地積　(㎡)	229 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度4種最高15m 沿道美観 (90,400)
	1:1.5	店舗兼ホテルＳＲＣ6F1B	中層の商業ビル、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	南18.5m府道	水道、ガス、下水	三条京阪 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗付共同住宅地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１８．５ｍ府道

交通

施設

三条京阪駅東方

120m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度4種最高15m
沿道美観

⑤地域要因の将
　来予測

駅接近性、中心商業地域への接近性に優れ、用途多様性を有することから、商業性を高めつつ推移していくもの
と予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付共同住宅地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,300,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 941,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、京都市東山区及び周辺区を中心とする幹線道路沿い等の商業地域（中心高度商業地域を除く）と判定し
た。需要者は、自用の店舗、事務所等を需要する法人、収益物件を需要する不動産会社、投資家等のほか、ホテル事業
者、マンション開発業者等、多岐にわたる。観光客数が堅調に推移し、店舗、ホテルの需要を中心に、商業地の需要が
安定している。市場での中心価格帯は、標準的画地の規模で土地３億円程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

各試算価格は開差をもって求められた。比準価格は、規範性を有する取引事例から求められた市場の実勢を反映した価
格である。一方、近隣地域においては、収益性を重視した価格形成も認められることから、収益価格も検証手段として
有効な価格である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額
を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東山 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 678,000 円／㎡

[129.8]
100

100
[100.0]

100
[ 71.0]

[100.0]
100

1,240,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    959,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

雇用、所得環境の改善が続き、緩やかな景気
回復が続くことが期待されるが、海外経済の
動向、金融資本市場の変動の影響等に留意す
る必要がある。

周辺地域を含み、店舗、ホテル等の需要が堅
調に推移し、商業性が高まっている。地価水
準は、上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+28.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

東山 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ１Ｊ -3	京都市上京区		建付地	（　）	長方形	南17m府道、中間画地		商業高度4種最高20m 沿道美観形成 (100,600)
b	２０Ｋ１Ｂ -27	京都市上京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南18.1m市道、中間画地		商業高度4種最高20m 沿道美観形成 (100,500)
c	２０Ｋ１Ｌ -110	京都市下京区		建付地	（　）	長方形	東50m府道、中間画地		商業高度地区最高31m 沿道美観 (100,700)
d	２０Ｋ１Ｍ -112	京都市下京区		建付地	（　）	不整形	北50m国道、中間画地		商業高度地区最高31m 沿道美観 (100,550)
e	２０Ｋ１Ｃ -17	京都市下京区		建付地	（　）	長方形	西28m国道、中間画地		商業高度4種最高15m 歴史遺産美観 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,097,213	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 96.0]	100 [ 100.0]	1,173,789	100 [ 89.2]	1,315,907	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,320,000
b	(　 ) 972,795	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	996,142	100 [ 76.5]	1,302,146		1,300,000
c	(　 ) 1,437,613	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,500,868	100 [ 114.8]	1,307,376		1,310,000
d	(　 ) 1,471,261	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	1,641,618	100 [ 125.9]	1,303,906		1,300,000
e	(　 ) 1,470,256	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,521,715	100 [ 119.9]	1,269,153		1,270,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,300,000 円／㎡]

東山 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,359,925	4,542,429	20,817,496	12,264,000	8,553,496	（　0.9571） 8,186,551	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	215,435,553 円　　　　（　 941,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東山 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	180.00	ＲＣ5	870.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度4種最高15m 沿道美観	90 ％	400 ％	400 ％	229 ㎡	12.6 m x 18.1 m	前面道路：府道　 18.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２～５階はフロア毎に２ＬＤＫ３戸、平均専有面積約５０㎡の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 84.4 ％
の理由

同種、同規模の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	82.0	147.60	4,300	634,680	10.0	6,346,800
							0.0	0
2～ 2	住宅	180.00	85.0	153.00	2,539	388,467	1.0	388,467
							2.0	776,934
3～ 4	住宅	170.00	85.0	144.50	2,590	374,255	1.0	374,255
							2.0	748,510
5～ 5	住宅	170.00	85.0	144.50	2,640	381,480	1.0	381,480
							2.0	762,960
～

計		870.00	84.4	734.10		2,153,137		7,865,257
								3,036,914

⑨年額支払賃料	2,153,137 円　×　12ヶ月　＝　 25,837,644 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 734.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,837,644 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,291,882 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,545,762 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,865,257 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 74,720 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,036,914 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 739,443 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,359,925 円　　　　（　 110,742 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｋ１Ｒ・Ｔ　　　　-104	2,040 ( 1,955)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 79.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	2,665	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,650 円/㎡　月額支払賃料（　 2,539 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０Ｋ１Ｒ・Ｔ　　　　-106	2,712 ( 2,644)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [108.0]	100 [102.0]	2,619
c	２０Ｋ１Ｒ・Ｔ　　　　-110	2,931 ( 2,840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	100 [102.0]	2,666

東山 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,050,000 円	210,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	775,129 円	25,837,644　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 512,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,785,000 円	210,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	210,000 円	210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	210,000 円	210,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,542,429 円　（　　　　　　 19,836 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9571

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	210,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 870.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,264,000 円（　　　　　 53,555 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,359,925 円
②総費用	4,542,429 円
③純収益　①－②	20,817,496 円
④建物等に帰属する純収益	12,264,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,553,496 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,186,551 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,749 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 215,435,553 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 941,000 円／㎡）