別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 東山 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東山 -7 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　森田　信彦 印  TEL.

鑑定評価額 45,500,000 円  １㎡当たりの価格 232,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 180,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市東山区大仏南門通大和大路東入新瓦町西組６２３番 ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高15m 旧市街地美観 (70,200) 1:5 住宅 Ｗ2 住宅、小売店舗、事 業所等が混在する住 宅地域 北6.5m市道 水道、ガス、下水 七条 530m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅の敷地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北６．５ｍ 市道 交通 施設 七条駅南東方 530m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  高度2種最高15m 旧市街地美観 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、住宅、小売店舗、事業所等が混在する住宅地域として熟成しており、地域要因に特別な変化はなく 今後もほぼ現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅の敷地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    232,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京阪本線沿線で、概ね東山区の混在住宅地域が存する圏域。需要者の中心は京都市居住者の個人を主とす るが、著名な観光施設に近く、ゲストハウスを運営する事業所も想定される。旧来からの住宅地で供給は少なく、相続 、転居等で年に数例取引が見られる程度。一方需要面は、用途的な多様性から根強いものがあり、このため需給動向は 強含みの傾向を示す。需要の中心は、土地面積にバラツキがあることから明確な価格帯が見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、自用目的の取引を中心に近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた 。一方収益価格については、対象標準地が経済合理性や建物配置からみて市場性のある賃貸住宅の床面積を確保できな い画地であるため、これを求めることが出来なかった。したがって比準価格を採用することとし、代表標準地との検討 をふまえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東山 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    285,000 円／㎡ [108.8] 100 100 [101.0] 100 [131.8] [100.0] 100 233,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    224,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 好調な日本経済であったが、中国の景気後退 のリスクが顕在化している。更に消費税増税 も実施されたことから、これらの影響に注視 が必要である。 著名な観光地に近い住宅地域で、居住用のほ か宿泊施設用地の需要も見込め、根強い推移 である。これらを反映して地価上昇傾向は続 く。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％