鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東山 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ１Ｌ -7	京都市左京区		建付地	（　）	長方形	東4.5m私道、北3m、準角地		２住居高度2種最高15m 旧市街地美観 (70,180)
b	２０Ｋ１Ｐ -20	京都市左京区		建付地	（　）	長方形	西2.2m市道、中間画地		２中専高度1種最高15m 旧市街地美観 (70,160)
c	２０Ｋ１Ｈ -18	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ台形	東11m市道、南3.6m、角地		１中専高度1種最高12m 土砂災害警戒区域 (70,200)
d	２０Ｋ１Ｏ -8	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m 山ろく美観 (50,80)
e	２０Ｋ１Ｅ -12	京都市左京区		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		２住居高度2種最高15m 旧市街地美観 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 422,562	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	416,061	100 [ 98.0]	424,552	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.9] 　　　　 100	420,000
b	(　 ) 291,233	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	291,810	100 [ 68.8]	424,142		419,000
c	(　 ) 409,193	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	404,776	100 [ 95.7]	422,963		418,000
d	(　 ) 376,625	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	376,252	100 [ 85.6]	439,547		435,000
e	(　 ) 529,501	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	526,417	100 [ 122.5]	429,728		425,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -26.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +22.5
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 423,000 円／㎡]

東山 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,293,714	1,782,387	8,511,327	4,963,140	3,548,187	（　0.9549） 3,388,164	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	82,638,146 円　　　　（　 245,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東山 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	128.00	Ｓ3	368.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度2種最高15m 風致地区第５種	40 ％	200 ％	200 ％	337 ㎡	19.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用及び標準地の画地条件により、共同住宅を想定。１戸約２９㎡の１Ｋタイプ。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

類似建物の有効率を参考にし下表のとおり。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	128.00	90.0	115.20	2,400	276,480	1.0	276,480
							1.0	276,480
2～ 3	住宅	120.00	90.0	108.00	2,458	265,464	1.0	265,464
							1.0	265,464
～

～

～

計		368.00	90.0	331.20		807,408		807,408
								807,408

⑨年額支払賃料	807,408 円　×　12ヶ月　＝　 9,688,896 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 331.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 864,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,688,896 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 864,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 527,645 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,025,251 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	807,408 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,670 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 807,408 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 260,793 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,293,714 円　　　　（　 30,545 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｋ１Ｃ・Ｔ　　　　-4	1,979 ( 1,873)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	2,419	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,530 円/㎡　月額支払賃料（　 2,458 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０Ｋ１Ｃ・Ｔ　　　　-5	3,072 ( 3,070)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [101.0]	2,433
c	２０Ｋ１Ｒ・Ｔ　　　　-109	3,193 ( 3,060)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [101.0]	2,749

東山 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	327,600 円	81,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	316,587 円	10,552,896　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 278,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 696,100 円	81,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	81,900 円	81,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	81,900 円	81,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,782,387 円　（　　　　　　 5,289 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	81,900,000 円	設計監理料率　 212,000 円／㎡　×　 368.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,963,140 円（　　　　　 14,727 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,293,714 円
②総費用	1,782,387 円
③純収益　①－②	8,511,327 円
④建物等に帰属する純収益	4,963,140 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,548,187 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,388,164 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,054 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,638,146 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 245,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
東山 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東山 -1

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　木村　綾乃

印

TEL.

鑑定評価額

135,000,000 円

１㎡当たりの価格

400,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月7日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	275,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市東山区粟田口三条坊町２番５外				②地積　(㎡)	337 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）高度2種最高15m 風致地区第５種 (40,200)
	1:1	建築中	一般住宅、料理店、共同住宅が見られる住宅地域	北6.9m市道、西側道	水道、ガス、下水	東山 380m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 340 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北、６．９
ｍ市道

交通

施設

東山駅南東方

380m

法令

規制

２住居
(40,200)
高度2種最高15m
風致地区第５種

⑤地域要因の将
　来予測

画地規模が大きい一般住宅を中心とする住宅地域である。利便性及び住環境は良好で、需要者の選好性は高い。
周辺地域にてホテルを中心とした複合施設が建設中であり、その波及効果が期待される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
要後退　　　　　　　　　　　　　  -4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 400,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 238,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東山区北部及び左京区南部に形成された居住環境が良好な住宅地域である。需要者は京都市内在住で高額
所得者の買替層が中心となっているが、京都風情のある地域として選好性が高く圏外からの転入も認められる。利便性
及び住環境が良好なことに加えて用途の多様性も有しており、需要は旺盛であるが、供給数が少なく、需給逼迫が続い
ている。取引の中心となる価格帯は、取引数が少ないうえに画地規模が様々で、把握しづらい状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自己使用目的での取引が支配的で、居住の快適性や利便性を基に価格が形成される傾向にある。収益性から
価格を試算する収益還元法の適用を試みたが、土地価格水準に見合う賃料水準を得ることが困難なため低位に求められ
、その説得力は相対的に劣ると判断された。よって市場実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、収益価
格は参考程度とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東山 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 285,000 円／㎡

[108.8]
100

100
[101.0]

100
[ 75.3]

[ 98.9]
100

403,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    354,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

京都経済は個人・家計部門が底堅く推移して
おり、緩やかな回復基調が続いている。不動
産市況は堅調に推移している。

観光地に近く、居住環境及び交通利便性に優
れる住宅地域である。需要は旺盛であるが、
供給が限定的となっており、需給逼迫が続い
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+13.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

東山 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ１Ｇ -109	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3m市道、中間画地		２中専高度1種最高15m 山並み美観 (60,160)
b	２０Ｋ１Ｄ -10	京都市左京区		建付地	（　）	長方形	西6m私道、中間画地		１低専高度地区最高10m 山並み美観 (50,80)
c	２０Ｋ１Ｏ -8	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m 山ろく美観 (50,80)
d	２０Ｋ１Ｌ -7	京都市左京区		建付地	（　）	長方形	東4.5m私道、北3m、準角地		２住居高度2種最高15m 旧市街地美観 (70,180)
e	２０Ｋ１Ｐ -21	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5m私道、北5m、角地		１中専高度1種最高15m 山並み美観 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 268,977	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	269,504	100 [ 68.7]	392,291	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.9] 　　　　 100	388,000
b	(　 ) 286,864	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	286,012	100 [ 72.4]	395,044		391,000
c	(　 ) 376,625	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	376,252	100 [ 93.6]	401,979		398,000
d	(　 ) 422,562	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	416,061	100 [ 102.9]	404,335		400,000
e	(　 ) 448,638	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	436,559	100 [ 102.3]	426,744		422,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 400,000 円／㎡]

東山 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,276,820	1,799,268	8,477,552	5,035,860	3,441,692	（　0.9549） 3,286,472	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	80,157,854 円　　　　（　 238,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東山 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	128.00	Ｓ3	368.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度2種最高15m 風致地区第５種	40 ％	200 ％	200 ％	337 ㎡	19.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア毎に１Ｋ４戸、平均専有面積約２９㎡の共同住宅と想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

想定建物と類似する建物の有効率より判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	128.00	90.0	115.20	2,350	270,720	1.0	270,720
							1.0	270,720
2～ 3	住宅	120.00	90.0	108.00	2,478	267,624	1.0	267,624
							1.0	267,624
～

～

～

計		368.00	90.0	331.20		805,968		805,968
								805,968

⑨年額支払賃料	805,968 円　×　12ヶ月　＝　 9,671,616 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 331.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 864,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,671,616 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 864,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 526,781 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,008,835 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	805,968 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,657 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 805,968 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 260,328 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,276,820 円　　　　（　 30,495 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｋ１Ｒ・Ｔ　　　　-103	2,323 ( 2,248)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,445	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,550 円/㎡　月額支払賃料（　 2,478 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０Ｋ１Ｒ・Ｔ　　　　-105	2,400 ( 2,342)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,400
c	２０Ｋ１Ｒ・Ｔ　　　　-110	2,931 ( 2,840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [103.0]	2,790

東山 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	332,400 円	83,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	316,068 円	10,535,616　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 278,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 706,300 円	83,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	83,100 円	83,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	83,100 円	83,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,799,268 円　（　　　　　　 5,339 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	83,100,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 368.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,035,860 円（　　　　　 14,943 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,276,820 円
②総費用	1,799,268 円
③純収益　①－②	8,477,552 円
④建物等に帰属する純収益	5,035,860 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,441,692 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,286,472 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,752 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,157,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 238,000 円／㎡）