鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中京 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ１Ｆ -6	京都市中京区		貸家建付地	（　）	長方形	南13.5m市道、中間画地		準工高度3種最高20m 市街地美観形成 (60,200)
b	２０Ｋ１Ａ -112	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南10.9m府道、西3.6m、角地		準工高度3種最高20m 市街地美観形成 (70,200)
c	２０Ｋ１Ｑ -102	京都市中京区		更地	（　）	ほぼ長方形	南22m市道、中間画地		商業高度4種最高20m 沿道美観形成 (80,300)
d	２０Ｋ１Ｉ -110	京都市中京区		底地	（　）	不整形	南11m市道、中間画地		１住居高度2種最高15m (60,200)
e	２０Ｋ１Ｂ -111	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西27.5m市道、中間画地		商業高度地区最高25m 沿道美観形成 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 427,828	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	434,673	100 [ 90.3]	481,365	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	481,000
b	(　 ) 395,379	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	407,772	100 [ 83.0]	491,292		491,000
c	(　 ) 535,971	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	554,194	100 [ 112.2]	493,934		494,000
d	(　 155,686) 389,215	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	401,796	100 [ 83.8]	479,470		479,000
e	(　 ) 426,704	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	434,385	100 [ 88.2]	492,500		493,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 486,000 円／㎡]

中京 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,871,630	2,012,587	8,859,043	6,363,000	2,496,043	（　0.9549） 2,383,471	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	58,133,439 円　　　　（　 388,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中京 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	115.00	ＲＣ4	445.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度4種最高15m 歴史遺産美観	90 ％	300 ％	300 ％	150 ㎡	10.8 m x 13.9 m	前面道路：市道　 15.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～４階は約３０㎡の１ＤＫの共同住宅

⑦有効率　 83.7 ％
の理由

想定建物と類似する建物の有効率より判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	115.00	80.0	92.00	3,200	294,400	5.0	1,472,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	110.00	85.0	93.50	2,204	206,074	1.0	206,074
							2.0	412,148
3～ 4	住宅	110.00	85.0	93.50	2,270	212,245	1.0	212,245
							2.0	424,490
～

～

計		445.00	83.7	372.50		924,964		2,102,564
								1,261,128

⑨年額支払賃料	924,964 円　×　12ヶ月　＝　 11,099,568 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 372.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,099,568 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 554,978 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,544,590 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,102,564 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,974 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,261,128 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 307,066 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,871,630 円　　　　（　 72,478 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｋ１Ｄ・Ｔ　　　　-9	2,436 ( 2,339)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [107.0]	100 [102.0]	2,349	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,204 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０Ｋ１Ｄ・Ｔ　　　　-11	2,357 ( 2,223)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,329
c	２０Ｋ１Ｄ・Ｔ　　　　-5	2,017 ( 1,932)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	2,235

中京 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	420,000 円	105,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	332,987 円	11,099,568　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 157,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 892,500 円	105,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,012,587 円　（　　　　　　 13,417 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	105,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 445.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,363,000 円（　　　　　 42,420 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,871,630 円
②総費用	2,012,587 円
③純収益　①－②	8,859,043 円
④建物等に帰属する純収益	6,363,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,496,043 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,383,471 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,890 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,133,439 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 388,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
中京 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中京 5-7

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　小西　ひとみ

印

TEL.

鑑定評価額

70,500,000 円

１㎡当たりの価格

470,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	360,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年1月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市中京区西ノ京池ノ内町１９番１０				②地積　(㎡)	150 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度4種最高15m 歴史遺産美観
	1:1.2	店舗、住宅兼共同住宅ＲＣ5	中小規模事務所、店舗、住宅が混在する商業地域	北15.5m市道	水道、ガス、下水	地下鉄二条 490m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 60 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５．５ｍ市道

交通

施設

地下鉄二条駅南東方

490m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度4種最高15m
歴史遺産美観

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いにする店舗兼住宅、事務所、マンション等が混在す商業地域であるが、繁華性がそれほど高くない
ため、地域要因に特別な変動要因はなく、当面は現状通りに推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 485,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 419,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね中京区、下京区内に存する店舗、事務所、一般住宅等が混在する商業地域である。需要者の中心は、
市内の個人事業者及び中小企業等である。最寄り駅に比較的近く利便性のよい地域で、需給は安定している。主たる需
要者の業種業態により求められる規模、画地条件等が多様であることから、取引価格は画一的ではなく、需要の中心と
なる価格帯は見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は店舗、事務所、一般住宅等が建ち並び、賃貸物件も見受けられるが、規模や業種業態が多岐にわたり、中心
となる賃料水準を見出すのは困難で、収益価格は想定要素も介在し規範性にやや劣ると判断される。したがって市場性
を反映した類似性の高い取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中京 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 920,000 円／㎡

[119.6]
100

100
[100.0]

100
[233.8]

[100.0]
100

471,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    449,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

貿易摩擦などにより世界経済悪化の懸念があ
り、国内景気も後退局面入りする可能性があ
る。また、消費税率アップの影響も注視の必
要がある。

特段の変動要因はないが、二条城の近くに存
し、希少性から需要は良好である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　+137.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

中京 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ１Ｂ -111	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西27.5m市道、中間画地		商業高度地区最高25m 沿道美観形成 (100,500)
b	２０Ｋ１Ｆ -3	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西13m市道、中間画地		準工高度3種最高20m 市街地美観形成 (60,200)
c	２０Ｋ１Ｆ -6	京都市中京区		貸家建付地	（　）	長方形	南13.5m市道、中間画地		準工高度3種最高20m 市街地美観形成 (60,200)
d	２０Ｋ１Ｒ -109	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.4m市道、中間画地		近商高度3種最高15m 旧市街地美観 (80,300)
e	２０Ｋ１Ｈ -24	京都市下京区		更地	（　）	ほぼ長方形	北27m府道、中間画地		商業高度4種最高20m 沿道美観形成 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 426,704	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	434,385	100 [ 97.0]	447,820	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	448,000
b	(　 ) 357,245	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	363,675	100 [ 77.6]	468,653		469,000
c	(　 ) 427,828	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	434,673	100 [ 93.2]	466,387		466,000
d	(　 ) 591,327	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	617,345	100 [ 111.5]	553,673		554,000
e	(　 ) 496,305	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	501,268	100 [ 102.9]	487,141		487,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 485,000 円／㎡]

中京 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,145,356	2,202,835	8,942,521	6,241,800	2,700,721	（　0.9549） 2,578,918	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	62,900,439 円　　　　（　 419,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中京 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	115.00	ＲＣ4	445.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度4種最高15m 歴史遺産美観	80 ％	300 ％	300 ％	150 ㎡	10.8 m x 13.9 m	前面道路：市道　 15.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２～４階は１ＤＫ平均専有面積３０㎡、計９戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 83.7 ％
の理由

想定建物と類似する建物の有効率より判定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	115.00	80.0	92.00	3,600	331,200	5.0	1,656,000
							0.0	0
2～ 4	住宅	110.00	85.0	93.50	2,248	210,188	2.0	420,376
							1.0	210,188
～

～

～

計		445.00	83.7	372.50		961,764		2,917,128
								630,564

⑨年額支払賃料	961,764 円　×　12ヶ月　＝　 11,541,168 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 372.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,541,168 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 577,058 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,964,110 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,917,128 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,713 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 630,564 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 153,533 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,145,356 円　　　　（　 74,302 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｋ１Ｊ・Ｔ　　　　-8	2,509 ( 2,373)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,401	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,248 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０Ｋ１Ｆ・Ｔ　　　　-8	1,800 ( 1,745)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,183
c	２０Ｋ１Ｆ・Ｔ　　　　-5	2,495 ( 2,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [ 98.0]	2,330

中京 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	618,000 円	103,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	346,235 円	11,541,168　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 157,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 875,500 円	103,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,202,835 円　（　　　　　　 14,686 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	103,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 445.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,241,800 円（　　　　　 41,612 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,145,356 円
②総費用	2,202,835 円
③純収益　①－②	8,942,521 円
④建物等に帰属する純収益	6,241,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,700,721 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,578,918 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,193 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,900,439 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 419,000 円／㎡）