別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 左京 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   左京 -17 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　嶋嵜　敦 印  TEL.

鑑定評価額 23,200,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市左京区大原野村町９３番 ②地積 　(㎡) 773   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 古都保存区域 風致２、土砂警戒 (30,100) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 山裾の既成住宅地域 南東3.9m市道 水道、下水 八瀬比叡山口 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ３．９ｍ市道 交通 施設 八瀬比叡山口駅北方 6.5km 法令 規制 ｢調区｣  (30,100) 古都保存区域 風致２、土砂警戒 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は農家住宅が建ち並ぶ住宅地域で、格別の変動要因はない。しかし、人口は減少傾向で、高齢化も進ん でいる。不動産需要は依然弱含みで、地価は当面下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京都市の郊外を中心に周辺市町の市街化調整区域及び都市計画区域外等を圏域とする農家集落地域であ る。中心となる産業が農業であることから、需要者の中心は地縁性をもつ居住者であり、建物の建て替え等に規制があ ることから同一需給圏外からの転入者は少ない。取引は地縁者及び親族間が主で、取引件数も少ない。取引価格は各種 事情を含んだものが多く、また、規模や公法上の規制等からまちまちで、中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び類似地域は市街化調整区域内に位置する既成住宅地域であり、アパート等の賃貸物件が見られず、賃貸市 場が形成されていないので、収益還元法を適用できなかった。比準価格は、広域的な範囲から同一需給圏内の類似性の 高い事例により求めた価格で、信頼性は高いと判断した。よって、比準価格を採用し、標準地との検討を踏まえ、現在 の市場動向を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　左京 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,800 円／㎡ [ 95.2] 100 100 [100.0] 100 [119.5] [100.0] 100 30,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都府の景気は緩やかな拡大基調。観光客数 は減少しているが、消費額は増加傾向。当区 の人口は微減（５年間）で取引件数は横這い 傾向である。 大原地区の人口・世帯数は減少が続いており 、本年１０月の大原元学区の６５歳以上の構 成比は約４９％と高齢化も進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％