鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

上京 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ１Ｆ -3	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西13m市道、中間画地		準工高度3種最高20m 市街地美観形成 (60,200)
b	２０Ｋ１Ｒ -11	京都市上京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.6m市道、中間画地		準工高度3種最高15m 旧市街地美観 (60,200)
c	２０Ｋ１Ｃ -2	京都市上京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.3m市道、中間画地		商業高度4種最高20m 沿道美観 (100,600)
d	２０Ｋ１Ｆ -5	京都市中京区		更地	（　）	長方形	西4.2m市道、中間画地		２中専高度1種最高15m (60,168)
e	２０Ｋ１Ｇ -1	京都市上京区		建付地	（　）	ほぼ台形	西5m市道、東1m、二方路		２中専高度1種最高15m 旧市街地美観 (64,222)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 357,245	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	363,675	100 [ 115.6]	314,598	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	315,000
b	(　 ) 361,623	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	359,496	100 [ 113.6]	316,458		316,000
c	(　 ) 299,900	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	308,511	100 [ 103.0]	299,525		300,000
d	(　 ) 307,145	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	309,578	100 [ 96.9]	319,482		319,000
e	(　 ) 321,449	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	321,449	100 [ 97.0]	331,391		331,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +12.5
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 316,000 円／㎡]

上京 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,199,156	605,383	2,593,773	1,808,810	784,963	（　0.9749） 765,260	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	18,220,476 円　　　　（　 250,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

上京 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	48.65	ＬＳ3	136.65
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高15m 旧市街地美観	90 ％	200 ％	200 ％	73 ㎡	4.5 m x 14.5 m	前面道路：市道　 6.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用等により、店舗兼共同住宅を想定。店舗・事務所はフロア貸し、２・３階は居宅。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段につき

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	48.65	100.0	48.65	2,430	118,220	5.0	591,100
							0.0	0
2～ 2	住宅	44.00	100.0	44.00	1,800	79,200	1.0	79,200
							1.0	79,200
3～ 3	住宅	44.00	100.0	44.00	1,800	79,200	1.0	79,200
							1.0	79,200
～

～

計		136.65	100.0	136.65		276,620		749,500
								158,400

⑨年額支払賃料	276,620 円　×　12ヶ月　＝　 3,319,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 136.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保のため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,319,440 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 165,972 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,153,468 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	749,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,120 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 158,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 38,568 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,199,156 円　　　　（　 43,824 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｋ１Ｇ・Ｔ　　　　-109	2,242 ( 2,195)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [107.0]	100 [102.0]	1,867	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,840 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０Ｋ１Ｇ・Ｔ　　　　-104	1,840 ( 1,840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,807
c	２０Ｋ１Ｇ・Ｔ　　　　-113	1,980 ( 1,898)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,849

上京 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	166,200 円	27,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	99,583 円	3,319,440　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 48,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 235,400 円	27,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,700 円	27,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,700 円	27,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 605,383 円　（　　　　　　 8,293 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,700,000 円	設計監理料率　 193,000 円／㎡　×　 136.65 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,808,810 円（　　　　　 24,778 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,199,156 円
②総費用	605,383 円
③純収益　①－②	2,593,773 円
④建物等に帰属する純収益	1,808,810 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	784,963 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	765,260 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,483 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,220,476 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 250,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
上京 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

上京 5-5

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　加瀬澤　史人

印

TEL.

鑑定評価額

21,500,000 円

１㎡当たりの価格

295,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月14日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	230,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市上京区下立売通黒門西入橋西二町目６１６番２				②地積　(㎡)	73 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度3種最高15m 旧市街地美観 (90,200)
	1:3	店舗兼住宅Ｗ2	低層の店舗住宅、併用住宅等が混在する商業地域	北6.4m市道	水道、ガス、下水	丸太町 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 15 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 70 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

６．４ｍ市道

交通

施設

丸太町駅北西方

1.1km

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度3種最高15m
旧市街地美観

⑤地域要因の将
　来予測

商住混在地域で、特段の変動要因もないことから今後とも現状を維持するものと予測する。供給が少ない一方で
、需要は堅調かつ多様化しており、地価水準は今後も上昇傾向に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 304,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 247,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は上京区及び周辺区の商住混在地域である。小規模の店舗兼住宅が多く見られる旧来からの商住混在地域で
あるため、需要の中心は周辺住民を主たる顧客とする個人事業者等である。取引価格は繁華性や画地規模等により大き
な幅があるため、市場の中心となる価格帯は把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の類似地域等に所在する取引事例を収集し得たことから比準価格の規範性は高い。収益価格は比準価格に
比べ低位に試算されたが、複数の需要が競合する現在の売買市場を収支予測や利回り等において十分に反映できなかっ
たためと思料され、相対的な信頼性は劣る。従って市場性を反映した規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較
考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　下京 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 504,000 円／㎡

[119.0]
100

100
[100.0]

100
[203.0]

[100.0]
100

295,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    287,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は訪日外国人の増加により堅調な観光産
業に支えられ安定的に推移している。労働需
給も引き締まっており、雇用者所得も緩やか
に増加している。

旧来からの商住混在地域で、宿泊施設を目的
とする需要も最近は沈静化傾向にあり、その
他で特段の変動要因はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +84.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

上京 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ１Ｃ -2	京都市上京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.3m市道、中間画地		商業高度4種最高20m (100,600)
b	２０Ｋ１Ｐ -15	京都市上京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.2m市道、中間画地		近商高度3種最高15m 旧市街地美観 (80,200)
c	２０Ｋ１Ｅ -106	京都市中京区		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		近商高度3種最高15m (80,200)
d	２０Ｋ１Ｍ -28	京都市中京区		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		準工高度3種最高20m 市街地美観形成 (70,200)
e	２０Ｋ１Ｅ -14	京都市左京区		建付地	（　）	ほぼ整形	北4m私道、西1.3m、角地		近商高度4種最高20m 山並み美観 (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 299,900	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	308,511	100 [ 101.7]	303,354	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	303,000
b	(　 ) 279,766	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	285,361	100 [ 95.0]	300,380		300,000
c	(　 ) 307,125	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	308,341	100 [ 101.9]	302,592		303,000
d	(　 ) 314,686	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	307,965	100 [ 100.0]	307,965		308,000
e	(　 ) 326,899	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	325,604	100 [ 106.7]	305,158		305,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 304,000 円／㎡]

上京 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,095,494	560,027	2,535,467	1,759,310	776,157	（　0.9768） 758,150	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	18,051,190 円　　　　（　 247,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

上京 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	48.65	Ｓ3	136.65
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高15m 旧市街地美観	90 ％	200 ％	200 ％	73 ㎡	4.5 m x 14.5 m	前面道路：市道　 6.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２・３階は共同住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

共同住宅は外階段から出入りする場合を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	48.65	100.0	48.65	2,200	107,030	5.0	535,150
							0.0	0
2～ 2	住宅	44.00	100.0	44.00	1,773	78,012	1.0	78,012
							2.0	156,024
3～ 3	住宅	44.00	100.0	44.00	1,800	79,200	1.0	79,200
							2.0	158,400
～

～

計		136.65	100.0	136.65		264,242		692,362
								314,424

⑨年額支払賃料	264,242 円　×　12ヶ月　＝　 3,170,904 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 136.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,170,904 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 158,545 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,012,359 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	692,362 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,577 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 314,424 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 76,558 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,095,494 円　　　　（　 42,404 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｋ１Ｇ・Ｔ　　　　-113	1,980 ( 1,898)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [102.0]	1,858	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,850 円/㎡　月額支払賃料（　 1,773 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０Ｋ１Ｆ・Ｔ　　　　-10	1,545 ( 1,511)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	1,817
c	２０Ｋ１Ｇ・Ｔ　　　　-110	2,090 ( 2,047)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [105.0]	100 [103.0]	1,895

上京 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	114,800 円	28,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	95,127 円	3,170,904　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 48,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 243,900 円	28,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 560,027 円　（　　　　　　 7,672 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9768

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,700,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 136.65 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,759,310 円（　　　　　 24,100 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,095,494 円
②総費用	560,027 円
③純収益　①－②	2,535,467 円
④建物等に帰属する純収益	1,759,310 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	776,157 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	758,150 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,386 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,051,190 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 247,000 円／㎡）