別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 上京 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上京 -10 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　加瀬澤　史人 印  TEL.

鑑定評価額 47,200,000 円  １㎡当たりの価格 227,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市上京区元誓願寺通智恵光院西入元中之町５０５番 ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 高度3種最高15m 歴史遺産美観 (70,200) 1:5 住宅 Ｗ2 織物関係の工場と一 般住宅等が混在する 住宅地域 南4.3m市道 水道、ガス、下水 今出川 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ．３ｍ市道 交通 施設 今出川駅西方 1.3km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  高度3種最高15m 歴史遺産美観 ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの住工混在地域で、特段の変動要因もないことから今後とも現状を維持するものと予測する。供給が少 ない一方で、需要は堅調かつ多様化しており、地価水準は今後も上昇傾向に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    227,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は上京区及び周辺区のうち概ね堀川通以西の圏域である。かつては織物業の盛んな地域であったが近時は住 宅地域化が進んでいる。比較的規模の大きな画地が中心となるため総額の観点から需要者は高額所得者層や法人事業者 が中心となる。取引価格は接道状況や画地規模等により異なるが、需要の中心となる価格帯は、土地であれば３，００ ０万円から５，０００万円程度、新築戸建住宅であれば４，０００万円台から７，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己の居住目的の取引が主で、同一需給圏内の類似地域等に所在する多数の取引事例を収集し得た。賃貸経営上合理的 な建物の想定が困難なため収益還元法の適用を断念したが、市場参加者は、類似不動産の取引市場の状況・取引価格等 の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強い。従って市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上京 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    230,000 円／㎡ [105.2] 100 100 [102.0] 100 [107.8] [103.0] 100 227,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    213,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は訪日外国人の増加により堅調な観光産 業に支えられ安定的に推移している。労働需 給も引き締まっており、雇用者所得も緩やか に増加している。 織物産業の衰退により住宅化が進んでいる地 域で、宿泊施設目的の需要も最近は沈静化傾 向にあり、その他で特段の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.6 ％  ％