鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

上京 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ１Ｂ -22	京都市上京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.3m市道、北4m、角地		２中専高度1種最高15m 歴史遺産美観 (70,172)
b	２０Ｋ１Ｈ -14	京都市上京区		建付地	（　）	ほぼ整形	東11.1m市道、北3m、角地		準工高度3種最高15m 旧市街地美観 (70,200)
c	２０Ｋ１Ｉ -112	京都市上京区		貸家建付地	（　）	不整形	北4m市道、中間画地		準工高度3種最高15m 旧市街地美観 (60,200)
d	２０Ｋ１Ｌ -2	京都市上京区		更地	（　）	ほぼ正方形	西12m市道、中間画地		準工高度3種最高15m 歴史遺産美観 (60,300)
e	２０Ｋ１Ｃ -3	京都市上京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.8m市道、中間画地		準工高度3種最高15m 特別用途地区 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 526,769	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	505,217	100 [ 108.1]	467,361	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	467,000
b	(　 ) 506,817	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	496,484	100 [ 108.0]	459,707		460,000
c	(　 ) 440,471	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	462,268	100 [ 101.0]	457,691		458,000
d	(　 ) 448,744	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	454,129	100 [ 101.9]	445,661		446,000
e	(　 ) 397,165	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	395,607	100 [ 89.2]	443,506		444,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 458,000 円／㎡]

上京 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,822,886	2,245,949	9,576,937	6,406,400	3,170,537	（　0.9533） 3,022,473	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	73,718,854 円　　　　（　 272,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

上京 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	160.00	Ｓ3	472.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度2種最高15m 旧市街地美観	70 ％	200 ％	196 ％	271 ㎡	10.6 m x 25.6 m	前面道路：市道　 4.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積２４㎡程度のワンルームタイプからなる３階建共同住宅を想定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

想定建物と類似する建物の有効率より判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	160.00	85.0	136.00	2,350	319,600	1.0	319,600
							1.0	319,600
2～ 2	住宅	160.00	90.0	144.00	2,475	356,400	1.0	356,400
							1.0	356,400
3～ 3	住宅	152.00	90.0	136.80	2,475	338,580	1.0	338,580
							1.0	338,580
～

～

計		472.00	88.3	416.80		1,014,580		1,014,580
								1,014,580

⑨年額支払賃料	1,014,580 円　×　12ヶ月　＝　 12,174,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 416.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,174,960 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 608,748 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,566,212 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,014,580 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,639 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,014,580 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 247,035 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,822,886 円　　　　（　 43,627 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｋ１Ｆ・Ｔ　　　　-3	2,597 ( 2,488)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	2,497	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,530 円/㎡　月額支払賃料（　 2,475 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０Ｋ１Ｆ・Ｔ　　　　-5	2,495 ( 2,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	2,626
c	２０Ｋ１Ｆ・Ｔ　　　　-9	2,317 ( 2,267)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	2,452

上京 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	520,000 円	104,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	365,249 円	12,174,960　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 268,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 884,000 円	104,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,245,949 円　（　　　　　　 8,288 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	104,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 472.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0616	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 45 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,406,400 円（　　　　　 23,640 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,822,886 円
②総費用	2,245,949 円
③純収益　①－②	9,576,937 円
④建物等に帰属する純収益	6,406,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,170,537 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,022,473 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,153 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,718,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 272,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
上京 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

上京 -4

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　水野　正也

印

TEL.

鑑定評価額

123,000,000 円

１㎡当たりの価格

454,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月14日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	340,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市上京区上長者町通西洞院西入有春町１７５番２				②地積　(㎡)	271 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他）高度2種最高15m 旧市街地美観 (70,196)
	1:2.5	住宅Ｗ2	住宅、店舗、事務所等の混在する住宅地域	北4.9m市道	水道、ガス、下水	今出川 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 40 ｍ、南 60 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.5 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

京都御所周辺の住宅地域

街

路

基準方位北　　４．
９ｍ市道

交通

施設

今出川駅南西方

1.1km

法令

規制

２住居
(70,196)
準防
高度2種最高15m
旧市街地美観

⑤地域要因の将
　来予測

　京都御所や京都府庁に近く、一般住宅の他、店舗、事業所等も多く見られる住宅地域である。選好性が高く、
供給が限定的であることから、今後とも概ねタイトな需給関係が継続していくものと考えられる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 454,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 273,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、上京区、中京区の地下鉄烏丸線沿線を中心とする古くからの住宅地域の圏域。需要者の中心は、京都
市居住の富裕層を中心とする個人である。選好性の高い住宅地域であるが供給は限定的であることから、地価上昇期に
は往々にして高値取引が見られる。画地規模はまちまちであり、中心となる価格帯は見出だしがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　収益価格は比準価格に比して、低位に求められた。当地域は一部賃貸共同住宅も見られるが、自用物件が主体の住宅
地域であり、不動産市場における取引指標としての収益性の位置付けは比準価格に劣るものと考えられることから、規
準とすべき代表標準地価格との均衡性にも留意の上、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　上京 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 600,000 円／㎡

[106.7]
100

100
[102.0]

100
[138.2]

[100.0]
100

454,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    425,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　景気は緩やかな回復傾向が継続しており、
一部地域では地価の高騰も見られるが、全般
的に不動産市況に改善をもたらすには至って
いない。

　事業用地としての高値取引も散見される。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

上京 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ１Ｂ -23	京都市上京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.4m市道、中間画地		２住居高度2種最高15m 旧市街地美観 (70,160)
b	２０Ｋ１Ｃ -3	京都市上京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.8m市道、中間画地		準工高度3種最高15m 特別用途地区 (70,200)
c	２０Ｋ１Ｉ -22	京都市上京区		更地	（　）	長方形	西3.8m市道、中間画地		準工高度3種最高15m 旧市街地美観 (70,200)
d	２０Ｋ１Ｐ -18	京都市上京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、北4.5m、角地		準工高度3種最高15m 旧市街地美観 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 419,580	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	410,618	100 [ 87.8]	467,674	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	468,000
b	(　 ) 397,165	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	395,607	100 [ 79.5]	497,619		498,000
c	(　 ) 303,490	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	303,490	100 [ 72.0]	421,514		422,000
d	(　 ) 324,564	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	310,667	100 [ 72.8]	426,740		427,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 454,000 円／㎡]

上京 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,055,339	2,253,130	9,802,209	6,624,800	3,177,409	（　0.9533） 3,029,024	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	73,878,634 円　　　　（　 273,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

上京 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	160.00	Ｓ3	472.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度2種最高15m 旧市街地美観	70 ％	200 ％	196 ％	271 ㎡	10.6 m x 25.8 m	前面道路：市道　 4.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者向け（専有面積２５～３０㎡程度）の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

同種同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	160.00	85.0	136.00	2,300	312,800	1.0	312,800
							1.0	312,800
2～ 2	住宅	160.00	90.0	144.00	2,542	366,048	1.0	366,048
							1.0	366,048
3～ 3	住宅	152.00	90.0	136.80	2,600	355,680	1.0	355,680
							1.0	355,680
～

～

計		472.00	88.3	416.80		1,034,528		1,034,528
								1,034,528

⑨年額支払賃料	1,034,528 円　×　12ヶ月　＝　 12,414,336 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 416.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,414,336 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 620,717 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,793,619 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,034,528 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,828 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,034,528 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 251,892 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,055,339 円　　　　（　 44,485 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｋ１Ｆ・Ｔ　　　　-1	2,717 ( 2,655)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,717	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,598 円/㎡　月額支払賃料（　 2,542 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２０Ｋ１Ｆ・Ｔ　　　　-2	2,671 ( 2,532)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,671
c	２０Ｋ１Ｆ・Ｔ　　　　-11	1,924 ( 1,846)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,405

上京 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	520,000 円	104,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	372,430 円	12,414,336　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 268,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 884,000 円	104,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,253,130 円　（　　　　　　 8,314 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	104,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 472.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,624,800 円（　　　　　 24,446 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,055,339 円
②総費用	2,253,130 円
③純収益　①－②	9,802,209 円
④建物等に帰属する純収益	6,624,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,177,409 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,029,024 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,177 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,878,634 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 273,000 円／㎡）