別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 上京 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上京 -1 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　山下　善彦 印  TEL.

鑑定評価額 49,400,000 円  １㎡当たりの価格 358,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 275,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市上京区寺町通今出川上る４丁目西入桜木町４０３番１３ ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m 旧市街地美観 (70,180) 1:3 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 今出川 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、　４ ．５ｍ市道 交通 施設 今出川駅北東方 950m 法令 規制 ２中専 (70,180) 準防  高度1種最高15m 旧市街地美観 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として安定しており、一部共同住宅も見られるが地域要因の大きな変動は見ら れない。今後も現状維持で推移するが、供給少なく、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    358,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、上京区及び周辺区内の既成住宅地域である。需要者は市内居住の中高所得者層が中心となる。利便性、 住環境も比較的良好であり、旧来からの住宅地域と認知されており、特に京都御所や鴨川に近いエリアは居住選好性が 高く、需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、立地、規模、建物のグレード等により把握が困難であ るが、標準地規模の土地で４，０００～４，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の周辺には賃貸共同住宅も見られるが、賃料水準や画地規模、街路条件、容積率の制限等を勘案した結果、賃 貸共同住宅の想定は非現実的であり、収益還元法は適用しない。当該地域においては戸建住宅が多く、自用居住目的の 取引が支配的で、当該価格水準を指標に価格決定されることが一般的であり、取引の実勢を反映した実証的な価格であ る比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上京 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    600,000 円／㎡ [106.7] 100 100 [102.0] 100 [179.3] [102.0] 100 357,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    340,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都経済は全体として緩やかな回復基調を持 続。住宅投資はけん引役不在で前年割れが続 き、特に分譲マンションは市況の低迷が継続 している。 利便性が高い比較的住環境良好な既存住宅地 域で、街路条件はやや劣るが、供給は少なく 需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +69.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.3 ％  ％