鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

京都北 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ１Ｃ -10	京都市北区		建付地	（　）	長方形	南22m市道、中間画地		近商高度4種最高15m (80,287)
b	２０Ｋ１Ｃ -11	京都市北区		更地	（　）	台形	東11m市道、中間画地		近商高度3種最高12m (90,200)
c	２０Ｋ１Ｃ -12	京都市北区		更地	（　）	長方形	西11m市道、中間画地		２中専高度1種最高12m (70,200)
d	２０Ｋ１Ｃ -26	京都市北区		建付地	（　）	長方形	西11m市道、中間画地		近商高度3種最高15m (90,200)
e	２０Ｋ１Ｊ -107	京都市北区		建付地	（　）	不整形	北22m市道、西7.2m、角地		近商高度4種最高15m (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 448,368	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	450,161	100 [ 159.0]	283,120	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	283,000
b	(　 ) 332,689	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	333,687	100 [ 117.6]	283,747		284,000
c	(　 ) 331,563	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	333,221	100 [ 116.4]	286,272		286,000
d	(　 ) 218,108	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	218,544	100 [ 100.0]	218,544		219,000
e	(　 ) 433,526	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 96.0]	100 [ 100.9]	453,380	100 [ 160.6]	282,304		282,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +50.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 284,000 円／㎡]

京都北 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,229,157	618,130	2,611,027	1,848,280	762,747	（　0.9526） 726,593	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	17,299,833 円　　　　（　 251,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都北 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗併用住宅	50.00	Ｓ3	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高15m	90 ％	200 ％	200 ％	69 ㎡	4.7 m x 15.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～３階を住宅とする店舗併用住宅の一棟貨しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貨しであるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	50.00	100.0	50.00	2,545	127,250	6.0	763,500
							0.0	0
2～ 3	住宅	40.00	100.0	40.00	1,900	76,000	1.0	76,000
							1.0	76,000
～

～

～

計		130.00	100.0	130.00		279,250		915,500
								152,000

⑨年額支払賃料	279,250 円　×　12ヶ月　＝　 3,351,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,351,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 167,550 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,183,450 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	915,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,697 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 152,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 37,010 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,229,157 円　　　　（　 46,799 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｋ１Ｍ・Ｔ　　　　-2	2,205 ( 2,195)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	2,579	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,558 円/㎡　月額支払賃料（　 2,545 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０Ｋ１Ｍ・Ｔ　　　　-4	3,907 ( 3,724)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [150.0]	100 [100.0]	2,605
c	２０Ｋ１Ｍ・Ｔ　　　　-5	3,429 ( 3,429)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [145.0]	100 [100.0]	2,489

京都北 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	172,200 円	28,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	100,530 円	3,351,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 243,900 円	28,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 618,130 円　（　　　　　　 8,958 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,700,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,848,280 円（　　　　　 26,787 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,229,157 円
②総費用	618,130 円
③純収益　①－②	2,611,027 円
④建物等に帰属する純収益	1,848,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	762,747 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	726,593 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,530 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,299,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 251,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
京都北 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都北 5-1

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　嶋嵜　敦

印

TEL.

鑑定評価額

19,000,000 円

１㎡当たりの価格

275,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	230,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市北区紫野上門前町７５番２				②地積　(㎡)	69 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度3種最高15m (90,200)
	1:3	店舗兼住宅Ｗ2	小規模の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域	西11m市道	水道、ガス、下水	北大路 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 30 ｍ、南 140 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層の店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 70 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

大宮通沿いに各種店舗等が建
ち並ぶ商店街。

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

北大路駅西方

1.1km

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度3種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

大宮通沿いに、低層の店舗・店舗併用住宅が建ち並ぶ近隣商業地域でマンション等の建設も見られる。地域要因
に格別の変動要因はないが、建替に伴い中層化が進むものと予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 285,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 264,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、京都市北部から中部にかけて立地する商店街や幹線道路等に建ち並ぶ近隣型の商業地域である、需要者
の中心は地元の中小法人及び個人事業者で、チェーン展開する法人事業者も見られる。近隣型店舗が中心であるが、共
同住宅等も建設されている。最近は観光客や若者をターゲットにした飲食・小売店舗が増え、空店舗の解消が図られて
いる。需要の中心となる価格帯は、規模や建物の構造・用途等の差異から明確な価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は古くからの商業地域であるため、テナントビル等の収益物件が少なく、取引の中心は自用目的である。近年
の観光客増加により賃貸需要も認められるが、１階店舗等と限定的であるため、投資採算性に見合う賃料収入を得るこ
とが困難で収益価格がやや低位に求められた。よって比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検
討を踏まえて鑑定評価額を上記の通りに決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　上京 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 570,000 円／㎡

[109.6]
100

100
[100.0]

100
[226.5]

[100.0]
100

276,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    275,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

京都府の景気は緩やかな拡大基調。当区の商
業地域は、北大路駅と観光地周辺と旧来の商
店街との二極化が見られる。

衰退する商店街の中で、観光地も近接する本
市で最も長い商店街であることから、概ね現
状を維持している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +92.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都北 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０Ｋ１Ｃ -26	京都市北区		建付地	（　）	長方形	西11m市道、中間画地		近商高度3種最高15m (90,200)
b	２０Ｋ１Ｃ -11	京都市北区		更地	（　）	台形	東11m市道、中間画地		近商高度3種最高12m (90,200)
c	２０Ｋ１Ｐ -101	京都市北区		建付地	（　）	長方形	東11m市道、中間画地		近商高度3種最高12m (80,200)
d	２０Ｋ１Ａ -24	京都市上京区		更地	（　）	ほぼ長方形	東7.9m市道、中間画地		近商高度3種最高15m 旧市街地美観 (90,200)
e	２０Ｋ１Ｏ -25	京都市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6.2m市道、中間画地		近商高度3種最高12m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 218,108	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	218,544	100 [ 100.0]	218,544	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	219,000
b	(　 ) 332,689	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	333,687	100 [ 98.0]	340,497		340,000
c	(　 ) 431,643	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	430,373	100 [ 146.5]	293,770		294,000
d	(　 ) 270,356	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	272,789	100 [ 95.0]	287,146		287,000
e	(　 ) 213,195	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	213,835	100 [ 73.7]	290,142		290,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +45.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 285,000 円／㎡]

京都北 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,154,793	593,032	2,561,761	1,760,850	800,911	（　0.9541） 764,149	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	18,194,024 円　　　　（　 264,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都北 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付住宅	50.00	Ｓ3	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高15m	90 ％	200 ％	200 ％	69 ㎡	4.7 m x 15.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２・３階住宅の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟の貸家のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	50.00	100.0	50.00	2,594	129,700	3.0	389,100
							0.0	0
2～ 3	住宅	40.00	100.0	40.00	1,800	72,000	2.0	144,000
							1.0	72,000
～

～

～

計		130.00	100.0	130.00		273,700		677,100
								144,000

⑨年額支払賃料	273,700 円　×　12ヶ月　＝　 3,284,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,284,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 164,220 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,120,180 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	677,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,432 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 144,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 28,181 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,154,793 円　　　　（　 45,722 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０Ｋ１Ａ・Ｔ　　　　-104	2,305 ( 2,209)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,561	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,600 円/㎡　月額支払賃料（　 2,594 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０Ｋ１Ｍ・Ｔ　　　　-1	3,010 ( 3,003)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,736
c	２０Ｋ１Ａ・Ｔ　　　　-103	2,360 ( 2,275)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,538

京都北 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	163,800 円	27,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	98,532 円	3,284,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 232,000 円	27,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,300 円	27,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,300 円	27,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 593,032 円　（　　　　　　 8,595 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,300,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,760,850 円（　　　　　 25,520 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,154,793 円
②総費用	593,032 円
③純収益　①－②	2,561,761 円
④建物等に帰属する純収益	1,760,850 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	800,911 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	764,149 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,075 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,194,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 264,000 円／㎡）