別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 京都北 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都北 -24 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　嶋嵜　敦 印  TEL.

鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 218,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 190,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市北区大宮南箱ノ井町４番１８ ②地積 　(㎡) 81   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) 準防 （その他） 高度地区最高10m (70,100) 1:5.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅に 畑等の混在する住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 北大路 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 北大路駅北西方 2.5km 法令 規制 １低専 (70,100) 準防  高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅を中心とする住宅地域で、畑や駐車場等が混在し、地域要因に特別な変動要因は見られないこ とから、今後も現状維持で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    218,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄烏丸線「北大路」駅の北西部で、北山通以北に広がる同駅から徒歩圏外に位置する住宅地域を中 心とする圏域である。需要者の中心は同圏域の自用目的の一次及び二次取得者層等である。交通接近条件は劣るが、居 住環境が比較的良好であるので、需要は比較的安定している。新規の供給が少ないが、標準地規模の新築戸建で３，０ ００万円台～４，０００万円程度、中古の戸建住宅では２，０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域には共同住宅等も存するが、標準地は画地規模が小さく収益物件としての共同住宅の建築は非現実的であるの で、収益価格は試算しなかった。比準価格は、周辺の類似地域における取引事例により試算されており、自用目的の取 引が支配的な地域においては最も信頼性が高いと判断した。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都北 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    375,000 円／㎡ [102.4] 100 100 [103.0] 100 [175.9] [103.0] 100 218,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    214,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都府の景気は緩やかな拡大基調。観光客数 は減少しているが、消費額は増加傾向。当区 の人口は微減（５年間）で取引件数は横這い 傾向である。 交通施設への接近条件が劣り、未だ周辺に空 地が見られる住宅地域であるが、閑静な住宅 地域であり地価水準に大幅な変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +63.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％