別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 京都北 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都北 -20 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　神本　文子 印  TEL.

鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 188,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市北区大宮玄琢北東町３番５４ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) 準防 （その他） 高度地区最高10m (70,100) 1:3 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 北大路 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 北大路駅北西方 3.1km 法令 規制 １低専 (70,100) 準防  高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の熟成した住宅地域であり、地域内においては特段の変動要因がないことから 、当分は現状を維持すると予測する。なお、需給は均衡状態にあり、地価は横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    188,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北区郊外の住宅地域である。需要者の中心は地縁的選好性を有する一次取得を目的とする一般所得者層で ある。交通利便性が劣るものの、宅地開発により街区が整然としており、一定の需要が認められる。新築戸建住宅の供 給は稀であり、市場の中心価格帯の把握が難しいが、中古不動産は土地・建物の総額で１～２千万円、土地は標準的画 地の規模では２千万円前後で取引されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用不動産の取引が中心で、取引の指標は居住の快適性である。本件では同一需給圏内の類似地域の信 頼性のある取引事例に基づく比準価格を求めた。なお、標準地の画地規模や公法上の規制を考慮すると、賃貸経営は非 現実的であるため、収益還元法の適用は断念した。よって、地域的特性を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格の規 範性は高いことから、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都北 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    302,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [167.5] [102.0] 100 188,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    188,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北区は人口減少・少子高齢化の傾向にあるが 、市中心部へのアクセスや住環境が良好な地 域を中心に、実需に基づく需要は概ね堅調に 推移している。 駅から遠く、利便性が劣る住宅地域であるが 、値頃感から需要は底堅く推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +61.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％