別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 多賀 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多賀 -3 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　玉瀧　光 印  TEL.

鑑定評価額 2,050,000 円  １㎡当たりの価格 8,630 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 犬上郡多賀町大字一円字西角１５８番 ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (70,160) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南西3.4m町道、南東側道 水道、下水 多賀大社前 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   160 ｍ、南    60 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．４ｍ町道 交通 施設 多賀大社前駅北東方 2.5km 法令 規制 ｢調区｣  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が建ち並ぶ古くからの既成住宅地域であり、特段の変動要因はなく、現状を維持するものと予測する。 地縁的選好性を有するため地域外からの需要は殆ど見られず、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,630 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は多賀町を中心とする湖東地域の既成住宅地域である。需要者は地縁性を有する地元居住者が中心で、地域 外からの新規流入は少ない閉鎖的な市場構造である。圏域内は総じて人口減少、高齢化が進行していること、本地域は 山裾付近に位置し、生活利便性が劣るため需要は弱含みである。取引が少なく、市場での中心価格帯を明確に把握する ことは困難であるが、土地２４０㎡程度で２００万円前後であると思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、多賀町及び周辺町の地域特性が類似する既成住宅地の取引事例から試算した価格であり、規範性を有し信 頼性は高い。本地域は、農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、かつ市街化調整区域で、貸家需要を想定することが妥当 でないため、収益価格の試算は断念した。需要者は自己使用目的の個人が中心であるため、信頼性を有する比準価格を 標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲良 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,800 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [103.0] 100 [110.0] [102.0] 100 8,550  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,850 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかな回復基調にあるが弱含み の状況である。多賀町では総人口、生産年齢 人口ともに減少傾向で推移している。 地域要因に変動は見られない。古くからの既 成住宅地域であり、外部からの流入は少なく 需要は限定的であり、地価は下落傾向が継続 している。 個別的要因に変動はない。標準的な規模の南 西向きの角地であり、居住の快適性に優れ、 競争力はやや優る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％