別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 多賀 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多賀 -1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　玉瀧　光 印  TEL.

鑑定評価額 8,010,000 円  １㎡当たりの価格 22,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 犬上郡多賀町大字多賀字新町６７４番 ②地積 　(㎡) 353   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南西3.7m町道、背面道 水道、下水 多賀大社前 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    65 ｍ、南    70 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北３．７ｍ 町道 交通 施設 多賀大社前駅南東方 400m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 多賀町の既成市街地に存する古くからの住宅地域であり、土地利用に変化はなく、今後も現状を維持して推移す るものと予測する。地縁性を有するため需要は限定的であり、地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、多賀町を中心とした湖東地域の既成住宅地域と判断した。需要者は、地元居住者や地縁性を有する個人 が中心である。本地域は多賀町の既成市街地に存する古くからの住宅地域であり、地縁的選好性を有し、需要は限定的 で、地価は下落傾向で推移している。既成住宅地の取引は少なく、また個別的事情が強いため市場で中心となる価格帯 を明確に見出すことは困難であるが、土地の総額で７００万円～９００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域である隣接市町の地域特性が類似する既成住宅地の取引事例から試算されており 、市場性を反映して信頼性を有する。本地域は自用の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であ ることから、収益還元法は適用しなかった。よって信頼性を有する取引事例より求めた比準価格を標準に、代表標準地 との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　彦根 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,000 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [168.5] [104.0] 100 22,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかな回復基調にあるが弱含み の状況である。多賀町では総人口、生産年齢 人口ともに減少傾向で推移している。 既成市街地に存する古くからの住宅地域であ り、地縁性を有し需要は限定的である。土地 利用の状況は安定的で地域要因の変化はない 。 個別的要因に変化はない。標準的な規模・形 状を有する南西向き二方路地で居住の快適性 等に優れ、競争力の程度は優る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +72.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％