別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 甲良 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲良 -1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　小川　聡 印  TEL.

鑑定評価額 3,480,000 円  １㎡当たりの価格 9,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 犬上郡甲良町大字北落字里７７番外 ②地積 　(㎡) 363   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (70,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南西3m町道、北西側道 水道、下水 尼子 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　３ｍ 町道 交通 施設 尼子駅南東方 2.7km 法令 規制 （都）  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 農家集落地域で地域要因に特段の変化はなく、現状のまま推移するものと思料される。地縁的選好性の強い地域 であるため需要は限定的であり、地価は依然として下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は犬上郡を中心に周辺市町における農家住宅地域の圏域と判断する。需要者は地縁的選好性を有する周辺居 住者に限定される傾向があり、農業人口の減少、空家の増加、農業収益の低下傾向、耕作放棄地の増加等の影響下、需 要は低迷している。近隣地域内での動きはほとんどないが、中心価格帯は＠１万円／㎡前後程度と判断される。地域の 画地規模や建物の規模、仕様はまちまちのため、土地総額及び建物込みの総額の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、主に代替競争関係にある類似地域における農家住宅地内の取引事例から求めたものであり、市場の実態を 適格に反映し実証的で説得力を有する。一方、収益価格は近隣地域の地域特性から賃貸市場が存しないため試算せず、 既成市街地であるため原価法も適用しない。取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので 、実証的で規範性の高い比準価格を採用し、周辺の標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかな回復基調の停滞感が強く なり、地域による斑模様が顕著。甲良町は人 口減少、高齢化が顕著に進み、地価は概ね下 落基調にある。 既成農家住宅地域であり、利用状況に特段の 変化はない。人口は減少傾向で高齢化が進み 、不動産需給は停滞ぎみで地価は下落傾向で ある。 標準的な形状・規模を有する角地であり、角 地・方位による個別的要因に基づく競争力の 程度はやや優れ、格差率に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％