鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊郷 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２００１米原Ｓ -9	米原市		更地	（　）	不整形	北東（駅前広場）道路、中間画地		（都）近商 (80,200)
b	１９０７彦根Ｓ -1	彦根市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、中間画地		近商 (80,200)
c	１９０７彦根Ｓ -414	彦根市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東14m国道、中間画地		準工 (60,200)
d	２００１近江八幡Ｓ -7	近江八幡市		更地	（　）	ほぼ台形	南東10m県道、中間画地		１住居 (60,200)
e	２００１長浜Ｓ -1403	長浜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西10.5m市道、中間画地		近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,000	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	29,790	100 [ 129.2]	23,057	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	23,700
b	(　 ) 25,835	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	25,835	100 [ 112.4]	22,985		23,700
c	(　 ) 21,613	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	21,613	100 [ 94.5]	22,871		23,600
d	(　 ) 26,642	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	26,828	100 [ 117.1]	22,910		23,600
e	(　 ) 17,257	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	17,257	100 [ 74.5]	23,164		23,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +22.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +28.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -23.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 23,700 円／㎡]

豊郷 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,767,585	1,020,824	4,746,761	4,145,460	601,301	（　0.9565） 575,144	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	11,277,333 円　　　　（　 19,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊郷 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	200.00	Ｓ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	591 ㎡	33.0 m x 20.0 m	前面道路：県道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗（分割可）、２階部分を共同住宅（約５０㎡程度４戸）と想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	100.0	200.00	1,357	271,400	2.0	542,800
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	200.00	100.0	200.00	1,100	220,000	1.0	220,000
							0.0	0
～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		491,400		762,800
								0

⑨年額支払賃料	491,400 円　×　12ヶ月　＝　 5,896,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,500 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 504,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,896,800 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 504,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 640,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,760,720 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	762,800 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,865 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,767,585 円　　　　（　 9,759 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	愛荘（賃）　　　　-201	1,222 ( 1,195)	100 [100.0]	[ 98.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	1,331	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,359 円/㎡　月額支払賃料（　 1,357 円/㎡）　基準階 1 F B
b	野洲（賃）　　　　-57603	1,792 ( 1,783)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,372
c	野洲（賃）　　　　-37203	1,700 ( 1,693)	100 [100.0]	[ 97.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,374

豊郷 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	285,500 円	57,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	192,024 円	6,400,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 399,700 円	57,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	57,100 円	57,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,100 円	57,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,020,824 円　（　　　　　　 1,727 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9565

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,100,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,145,460 円（　　　　　 7,014 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,767,585 円
②総費用	1,020,824 円
③純収益　①－②	4,746,761 円
④建物等に帰属する純収益	4,145,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	601,301 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	575,144 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 973 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,277,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
豊郷 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊郷 5-1

滋賀県

滋賀第２

氏名

不動産鑑定士　初田　泰雄

印

TEL.

鑑定評価額

14,000,000 円

１㎡当たりの価格

23,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和元年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	犬上郡豊郷町大字八目字八目９０番				②地積　(㎡)	591 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) （その他）
	1.5:1	銀行Ｓ2	小売店舗、銀行、一般住宅が混在する商業地域	北東6m県道、三方路	水道、下水	豊郷 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 25 ｍ、南 35 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

低層の店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

６ｍ県道

交通

施設

豊郷駅北西方

200m

法令

規制

（都）
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

近江鉄道本線「豊郷」駅近傍の近隣商業地域であるが、新規の出店等は見られず、商業繁華性の衰退傾向が継続
している。既成商業地の需要は弱く、地価は依然下落傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 24,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、豊郷町及び近隣市町に存する沿道型乃至近隣型の商業地域である。中心となる需要者としては、店舗等
の業務用地として取得する地元の法人や個人事業主が考えられる。商圏が小規模であり、近隣地町の大型商業施設への
顧客流出を止めることはできず、収益力が弱いことから需要は限定的である。取引の中心となる価格帯は、取引される
規模がさまざまであるためその判定が難しいのであるが、坪当たり単価で７．５万円～８．５万円程度とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市場で成立した取引事例を価格判定の基礎としており、実証的かつ現実的な価格としてその規範性は高い
。一方、収益価格については、駅に近い商業地域であるが、商業収益性が低く土地価格に見合った賃料水準が形成され
ていないこと等から、低位に求められた。自用目的の取引が中心で、収益性よりも取引価格を指標に価格決定される地
域の市場特性から、比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　多賀 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 29,500 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[100.0]

100
[128.7]

[103.0]
100

23,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

生産活動の回復、雇用情勢の改善等県内景気
は緩やかな回復傾向にある。豊郷町の人口は
減少傾向にあり、高齢化が進行している。

地域要因に変動はない。駅近傍の近隣商業地
域であるが、大型店舗への顧客流出傾向で商
業繁華性の衰退傾向が継続し、地価は下落基
調にある。

個別的要因に変動はない。標準的な形状・規
模を有する三方路地であり、利便性に優れ、
相対的選好性が強い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊郷 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２００１愛荘Ｓ -108	愛知郡愛荘町		更地	（　）	ほぼ整形	北西14m国道、中間画地		（都） (70,200)
b	２００１愛荘Ｓ -110	愛知郡愛荘町		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m町道、北東1.2m、角地		（都） (70,200)
c	２００１愛荘Ｓ -120	愛知郡愛荘町		更地	（　）	ほぼ台形	東4.4m町道、中間画地		（都） (70,176)
d	２００１豊郷Ｓ -5	犬上郡豊郷町		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4.5m町道、北西7.5m、角地		（都） (70,200)
e	２００１豊郷Ｓ -4	犬上郡豊郷町		更地	（　）	ほぼ整形	北西6m県道、中間画地		（都） (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 19,748	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	19,630	100 [ 85.9]	22,852	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	23,500
b	(　 ) 24,173	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	24,004	100 [ 101.2]	23,719		24,400
c	(　 ) 24,242	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	24,389	100 [ 105.3]	23,161		23,900
d	(　 ) 28,505	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	26,905	100 [ 115.0]	23,396		24,100
e	(　 ) 30,368	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	30,155	100 [ 127.7]	23,614		24,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +29.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +33.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,000 円／㎡]

豊郷 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,728,361	1,006,542	4,721,819	4,116,420	605,399	（　0.9460） 572,707	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	11,229,549 円　　　　（　 19,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊郷 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	200.00	Ｓ2	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	591 ㎡	33.0 m x 20.0 m	前面道路：県道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗（約１００㎡　部分貸し）、２階部分を共同住宅（約５０㎡、ファミリータイプ）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	100.0	200.00	1,321	264,200	3.0	792,600
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	200.00	100.0	200.00	1,100	220,000	1.0	220,000
							0.0	0
～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		484,200		1,012,600
								0

⑨年額支払賃料	484,200 円　×　12ヶ月　＝　 5,810,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,780 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 544,320 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金充当につき計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,810,400 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 544,320 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 635,472 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,719,248 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,012,600 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,113 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,728,361 円　　　　（　 9,693 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	愛荘（賃）　　　　-201	1,222 ( 1,195)	100 [100.0]	[ 98.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,235	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,324 円/㎡　月額支払賃料（　 1,321 円/㎡）　基準階 1 F B
b	東近江（賃）　　　　-901	1,645 ( 1,584)	100 [100.0]	[ 98.8] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,413
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊郷 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	283,500 円	56,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	190,642 円	6,354,720　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 396,900 円	56,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	56,700 円	56,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,700 円	56,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,006,542 円　（　　　　　　 1,703 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9460

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,700,000 円	設計監理料率　 139,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,116,420 円（　　　　　 6,965 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,728,361 円
②総費用	1,006,542 円
③純収益　①－②	4,721,819 円
④建物等に帰属する純収益	4,116,420 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	605,399 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	572,707 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 969 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,229,549 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,000 円／㎡）