別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 豊郷 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊郷 -2 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　初田　泰雄 印  TEL.

鑑定評価額 4,300,000 円  １㎡当たりの価格 12,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 犬上郡豊郷町大字沢字阿曽田２１４番２ ②地積 　(㎡) 333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (70,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南西3.6m町道、北西側道 水道、下水 豊郷 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３．６ ｍ町道 交通 施設 豊郷駅西方 2.2km 法令 規制 （都）  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの既成住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状を維持していくものと思料する。農家住 宅地域の需要は極めて弱く、地価は下落基調で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊郷町及び隣接市町の住宅地域一帯である。需要者の中心は、隣接市町に勤務する一次取得者である個人 や地縁的選好性の強い地元居住者である。需給動向は、市街地から相当離れる郊外の住宅地域であるため生活利便性が 低く、また、地域内及び町内の高齢化が進み需要は弱含みである。中心価格帯は、取引が少なく、また、取引される画 地規模も一様でないため、総額を把握することはできないが、１㎡当たり１２千～１４千円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場で成立している実際の取引事例を価格判定の基礎としており、実証的かつ現実的な価格としてその規 範性は高い。一方、収益価格については、対象標準地が農家住宅や古くからの一般住宅が多い既成住宅地域内に存し、 賃貸需要そのものが乏しい地域であり賃貸市場が未成熟であると判断したため、試算しなかった。よって、比準価格を 標準とすると共に、最寄公示標準地の価格との均衡にも留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産活動の回復、雇用情勢の改善等県内景気 は緩やかな回復傾向にある。豊郷町の人口は 減少傾向にあり、高齢化が進行している。 地域要因に変動はない。国道背後に位置する 既成住宅地域で、地縁的選好性が強く、需要 は限定的で、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。標準的な形状・規 模を有する南西向きの角地であり、居住の快 適性に優れ、相対的選好性が強い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％