別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月12日　提出 豊郷 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊郷 -1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　村上　公 印  TEL.

鑑定評価額 3,990,000 円  １㎡当たりの価格 12,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 犬上郡豊郷町大字吉田字正法出２１３番 ②地積 　(㎡) 317   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (70,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 北東3.5m町道 水道、下水 豊郷 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    45 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　３． ５ｍ町道 交通 施設 豊郷駅南方 2.0km 法令 規制 （都）  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの農家住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、当分の間現状を維持するものと思料される。需 要は限定的であり、地価は依然として下落基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は犬上郡やその周辺市町における農家住宅や既成住宅地域の圏域と判断する。需要者は地縁的選好性を有す る周辺居住者に限定される傾向があり、農業人口の減少や高齢化、空家の増加、耕作放棄地の増加、新興住宅への需要 シフト等の影響下、需要は低迷している。近隣地域内での取引は少なく、中心価格帯は＠１万円／㎡程度と判断される 。土地の画地規模や建物の規模、仕様は様々のため、土地総額及び建物込みの総額の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は豊郷町周辺市町の広域の類似地域における農家住宅や既成住宅地域内等の取引事例から求めており実証的で 信頼性を有し地域格差の判定も妥当である。収益価格は近隣地域の地域特性から賃貸市場が存しないため試算せず、既 成市街地のため原価法も適用しない。当該市場では取引価格の水準で価格が決定されることが認められるので、比準価 格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊郷 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [100.0] [100.0] 100 12,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、雇用情勢も着実に改善している など、全体として緩やかに回復しつつある。 豊郷町の人口は減少傾向にある。 道路の狭い古い農家住宅地域であり、需要は 限定的で、地価の下落基調が継続している。 標準的な規模や形状を有する中間画地であり 、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％