別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 滋賀日野 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   滋賀日野 -5 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　内田　宏 印  TEL.

鑑定評価額 1,890,000 円  １㎡当たりの価格 11,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 蒲生郡日野町大字別所字清水１０９３番２４５ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅のほ かに空地が見られる 住宅地域 南東10m町道 水道、ガス、下水 日野 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   130 ｍ、南    75 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北１０ｍ 　町道 交通 施設 日野駅南西方 1.9km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 日野駅バス圏内の市街化調整区域内にあって、古くに開発造成された戸建住宅地域であり、自然面の住環境は良 好であるが、未利用地が多いまま現状推移しつつあり、今後も住宅地価は微減傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は日野町・竜王町・東近江市域における戸建住宅地域のエリアである。需要者の中心は地元日野町及 び隣接町市域居住者である。近隣地域は市街化調整区域内の古くに造成された住宅地域であり、日野駅勢圏内にはある ものの住宅需要は依然弱い。土地は約１５０㎡程度で２００万円～３００万円、戸建は１，０００万円～１，２００万 円程度の価格帯が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域については、市街化調整区域に指定された一般住宅の多い自用中心の戸建住宅地域であり、また、賃貸市 場が成熟している地域とは言えず賃貸住宅の想定が困難なため、収益価格の試算は断念した。比準価格は適格な取引事 例に基づき精度よく試算され、規範性は高い。よって、自用目的での取引が中心であることを踏まえて比準価格を重視 し、下記代表標準地との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　滋賀竜王 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,800 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [131.8] [102.0] 100 11,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景況感の好転は見られるものの、地域経済は 高齢化や過疎化の影響を免れず、不動産市場 は買手市場のまま依然低調に推移している。 古くに造成されてた郊外の住宅地域であり、 依然土地利用度は低く、地価は微減傾向にあ る。 個別的要因に変動はないが、方位が南東向き であり、競争力の程度はやや優れる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％