別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 米原 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   米原 5-3 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　玉瀧　光 印  TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 14,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 米原市春照字森ノ上５５９番１外 ②地積 　(㎡) 861   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 台形 1:1 銀行 Ｓ2 店舗、銀行、一般住 宅が混在する商業地 域 西6.5m県道、北側道 水道、下水 近江長岡 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       850 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ県道 交通 施設 近江長岡駅北方 3.8km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 店舗、銀行、一般住宅が混在する繁華性の低い商業地域である。土地利用に変化は見られないが、長期的にはよ り繁華性が低下していくものと予測する。地域性より需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、米原市を中心とした湖北地域の商業地域及び混在地域と判断した。主たる需要者は、店舗を運営する地 元個人事業者又は地元居住者が中心である。本地域は、周辺人口の減少、郊外型店舗への顧客流出に伴い衰退傾向にあ り、繁華性、収益性は低く需要は弱い。取引件数が少なく、市場で中心となる価格帯の把握は困難であるが、土地単価 で概ね１２，０００円／㎡～１７，０００円／㎡程度であると思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替競争関係を有する米原市及び隣接する長浜市の商業地域及び混在地域の取引事例から試算しており、 実証的で規範性は高い。対象標準地は、商業地域内に存するが店舗のほか一般住宅も見られるなど繁華性の劣る地域で あり、賃貸需要は殆ど見受けられないため収益価格の試算は断念した。よって市場性を反映した比準価格を標準とし、 周辺標準地等との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかな回復基調にあるが弱含み の状況である。米原市の人口は減少傾向にあ り、県全体を超える減少率となっている。 地域要因に特段の変化はない。古くからの商 業地域で、一般住宅も存するなど繁華性は低 く、需要は弱含みで地価は下落傾向が継続し ている。 個別的要因に変化はない。標準的な規模を有 する角地であり、利便性に優れるため競争力 の程度は優る。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％