別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 米原 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   米原 -9 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　玉瀧　光 印  TEL.

鑑定評価額 4,740,000 円  １㎡当たりの価格 15,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 米原市磯字榎木浦２１４３番外 ②地積 　(㎡) 300   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 湖岸に近い住宅地域 南西6m市道、背面道 水道、下水 米原 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 米原駅南西方 4.4km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 琵琶湖湖岸に近い古くからの既成住宅地域であり、特段の変動要因はなく、現状を維持するものと予測する。地 縁的選好性を有するため地域外からの需要は殆ど見られず、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、米原市を中心とした湖北地域の既成住宅地域と判断した。主たる需要者は、当該地域の居住者及び地縁 者であり、地域内における世帯分離等が多く、外部からの流入は少ない閉鎖的な市場構造であり、生活利便性も劣るた め需要は弱い。取引件数が少なく、また個別的事情が強いため市場で中心となる価格帯を見出すことは困難であるが、 土地単価で１０，０００円／㎡～２０，０００円／㎡と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、米原市及び隣接する長浜市の既成住宅地の取引事例から試算されており、市場性を反映して信頼性を有す る。本地域は農家住宅を中心とした既成住宅地域であり、また市街化調整区域内に存し法的規制の観点からも賃貸を想 定することは非現実的であるため収益還元法は適用しなかった。よって信頼性を有する取引事例により求めた比準価格 を標準に、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　彦根 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,800 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [101.0] [101.0] 100 15,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかな回復基調にあるが弱含み の状況である。米原市の人口は減少傾向にあ り、県全体を超える減少率となっている。 地域要因に特段の変動は見られない。古くか らの既成住宅地域であり、転入者は少なく需 要は限定的であり、地価は弱含みで推移して いる。 個別的要因に変動は見られない。標準的な形 状・規模を有する二方路画地であり、競争力 の程度は概ね普通である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％