別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 米原 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   米原 -6 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　堀　義彰 印  TEL.

鑑定評価額 2,250,000 円  １㎡当たりの価格 11,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 米原市春照字宮ノ前１５９５番 ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,164) 台形 1:1.2 住宅 ＲＣ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北東4.1m市道 水道、下水 近江長岡 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　　 　　　　４．１ｍ市 道 交通 施設 近江長岡駅北方 4.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,164) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であるため、地域要因の変化は少なく安定的に推移するものと思われる。郊外 における土地需要は弱く、地価は下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、米原市内及びその周辺市町に所在する既成住宅地域である。主たる需要者は、地元居住者、地縁性を有 する個人が中心である。市場の需給動向としては、米原市郊外の既成住宅地の需要は依然として弱く、地価は下落傾向 にある。取引事例も少ないため中心となる価格帯を見出すことは困難であるが、周辺の事例等より土地の単価としては 、概ね１０，０００円／㎡～１５，０００円／㎡であると思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、米原市及び長浜市の類似地域に存する農家住宅地域の取引事例を中心に試算した価格であり規範性は高い 。収益価格は、賃貸市場が成熟していないことから試算出来なかった。よって、規範性の高い比準価格を重視し、代表 標準地との均衡に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　米原 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,800 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [102.0] 100 [123.9] [100.0] 100 11,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかな回復基調にあるものの弱 含みで推移している。米原市の人口は減少傾 向が持続しており、世帯数は増加傾向にある 。 郊外の既成住宅地域に存し、土地利用に変化 はなく、住宅地需要が特に弱いため、地価は 下落傾向にある。 標準的な形状・規模の中間画地であり、個別 的要因に変動はなく、競争力の程度は普通で ある。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％