別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 東近江 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東近江 9-2 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　堤　義定 印  TEL.

鑑定評価額 139,000,000 円  １㎡当たりの価格 22,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年1月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東近江市五個荘石塚町字南平１７７番外 ②地積 　(㎡) 6,165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 事務所兼倉庫 Ｓ2 中小規模工場、営業 所等が混在する工業 地域 北西12m市道、三方路 水道、下水 五箇荘 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    80 ｍ、南    90 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 中小倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  65.0 ｍ、奥行　約　　  95.0 ｍ、規模　　     6,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 五箇荘駅南西方 2.7km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道８号背後に中小規模の工場や事業所等が見られる工業地域で、土地利用は安定的である。東近江市の利便性 の高い工業地の需要は堅調であり地価水準は上昇傾向と思料する。 (3)最有効使用の判定 中小倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、滋賀県内に存する工業地域一帯と判定した。需要者の中心は、高速道路Ｉ・Ｃを結節点として事業展開 する広範な業種の法人である。市場の特性としては東海地方や京阪神の両地域へのアクセスが良く、内陸に位置し津波 がなく地震等の自然災害が少ないため滋賀県内の工業地に対する選好性が高まり需要は強含みである。県の新たな工業 団地の分譲も堅調で更なる需要喚起となっている。中心となる価格帯は土地単価で２万円～２．５万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模の工場、営業所等が混在する工業地域であり、自用目的の取引が中心である。比準価格は、同一需給圏におけ る取引事例を収集、選択しており、また、採用した各事例の規範性に基づき調整しており実証的かつ説得力を有する価 格である。収益価格は、県内の工業地域では自用目的の取引が中心であり、賃貸市場は未成熟であることから、適用を 断念した。以上により、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　彦根 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,400 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [118.6] [100.0] 100 22,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は回復しつつある。東近江市の人口 は微減傾向で世帯数は微増傾向。旧郡部域の 人口減少は継続的で高齢化率は上昇傾向。 地域要因に特段の変動はない。国道背後の工 業地域で交通の便は比較的良好であるが、工 場の集積度はやや低い。 個別的要因に変動はない。規模・形状は標準 的で、側道及び背面道を有するものの個別的 要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程 度は普通である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％