鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東近江 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２００１東近江Ｓ -509	東近江市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東9m県道、中間画地		商業 (80,400)
b	２００１東近江Ｓ -505	東近江市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、南西2.8m、角地		１中専 (60,200)
c	２００１東近江Ｓ -1012	東近江市		建付地	（　）	不整形	南東6.7m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２００１近江八幡Ｓ -313	近江八幡市		更地	（　）	長方形	南西6.5m市道、中間画地		商業 (80,390)
e	２００１野洲Ｓ -15	野洲市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西20m県道、南東6m、角地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 70,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	70,500	100 [ 92.1]	76,547	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	84,200
b	(　 ) 77,559	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	76,038	100 [ 95.2]	79,872		87,900
c	(　 ) 54,681	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	54,681	100 [ 75.5]	72,425		79,700
d	(　 ) 68,399	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	68,604	100 [ 84.5]	81,188		89,300
e	(　 ) 93,038	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	91,577	100 [ 111.1]	82,428		90,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,300 円／㎡]

東近江 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,186,439	1,477,572	5,708,867	5,049,920	658,947	（　0.9722） 640,628	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	12,319,769 円　　　　（　 63,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東近江 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	145.00	Ｓ3	435.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	90 ％	500 ％	500 ％	193 ㎡	18.0 m x 10.5 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用の状況から店舗兼事務所としての利用が最有効使用と判定した。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	145.00	80.0	116.00	2,100	243,600	5.0	1,218,000
							0.0	0
2～ 3	事務所	145.00	85.0	123.25	1,700	209,525	5.0	1,047,625
							0.0	0
～

～

～

計		435.00	83.3	362.50		662,650		3,313,250
								0

⑨年額支払賃料	662,650 円　×　12ヶ月　＝　 7,951,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 362.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,951,800 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 795,180 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,156,620 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,313,250 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,819 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,186,439 円　　　　（　 37,235 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	野洲（賃）　　　　-27001	2,584 ( 2,571)	100 [100.0]	[ 97.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,180	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,109 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	東近江（賃）　　　　-571702	2,137 ( 2,094)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,064
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東近江 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	344,000 円	68,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	318,072 円	7,951,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 127,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 550,400 円	68,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	68,800 円	68,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	68,800 円	68,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,477,572 円　（　　　　　　 7,656 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	68,800,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 435.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,049,920 円（　　　　　 26,165 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,186,439 円
②総費用	1,477,572 円
③純収益　①－②	5,708,867 円
④建物等に帰属する純収益	5,049,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	658,947 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	640,628 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,319 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,319,769 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
東近江 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東近江 5-3

滋賀県

滋賀第２

氏名

不動産鑑定士　服部　直幸

印

TEL.

鑑定評価額

16,300,000 円

１㎡当たりの価格

84,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	65,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東近江市八日市本町６１３番｢八日市本町２－７｣				②地積　(㎡)	193 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) （その他） (90,500)
	2:1	店舗Ｓ3	店舗等が整然と建ち並ぶ駅近くの商業地域	北22m県道、東側道	水道、ガス、下水	八日市 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 70 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２２ｍ県道

交通

施設

八日市駅東方

100m

法令

規制

商業
(80,500)

⑤地域要因の将
　来予測

駅近くの商業地域であり、近年ビジネスホテルが開業した外、今後、中心市街地活性化施策の効果も期待され、
景気も緩やかながら回復傾向にあること等から、地価は横這い傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 84,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 65,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、東近江市及び周辺市の商業地域である。需要者の中心は主として地元事業者であるが、県内外の
事業者も含まれる。中心市街地に賑わいを取り戻す活性化施策の効果され、八日市駅近くの商業地需要も安定的と推測
する。商業地の取引自体少なく、需要の中心となる価格帯の把握は困難であるが、土地単価で概ね８０，０００円／㎡
前後程度と把握する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は収益性が重視される商業地域にあるが、当該地域においては、収益価格そのもので取引されるに至ってお
らず、取引価格の水準を指標に価格が形成されることのほうが多いと認められること、収益価格は想定事項が多いこと
に対し、比準価格は市場の実態を反映し信頼性が高いことから、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東近江 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 67,100 円／㎡

[100.3]
100

100
[100.0]

100
[ 87.5]

[110.0]
100

84,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は、民間設備投資・住宅投資が伸び
悩み、緩やかな回復基調にあるが弱含みで推
移。東近江市の人口は微減傾向。高齢化率は
県平均より高い。

駅近くの商業地域で、地域要因は安定的に推
移しており、土地需要も底堅く、地価は横這
い傾向にある。

標準的な形状・規模等を有するが、角地であ
ることから優位性があり、標準的画地に比べ
競争力を有する。個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

東近江 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２００１東近江Ｓ -509	東近江市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東9m県道、中間画地		商業 (80,400)
b	２００１東近江Ｓ -1003	東近江市		更地	（　）	長方形	北西5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	２００１東近江Ｓ -1012	東近江市		建付地	（　）	不整形	南東6.7m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２００１東近江Ｓ -12	東近江市		建付地	（　）	ほぼ整形	西6.7m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 70,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	70,500	100 [ 91.2]	77,303	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	85,000
b	(　 ) 60,600	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,600	100 [ 80.5]	75,280		82,800
c	(　 ) 54,681	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	54,681	100 [ 77.1]	70,922		78,000
d	(　 ) 69,617	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	69,199	100 [ 82.1]	84,286		92,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,300 円／㎡]

東近江 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の商業地に存し、土地の再調達原価を把握できないので原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,236,760	1,485,799	5,750,961	5,079,280	671,681	（　0.9722） 653,008	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	12,557,846 円　　　　（　 65,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東近江 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	145.00	Ｓ3	435.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	90 ％	500 ％	500 ％	193 ㎡	18.0 m x 10.5 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階及び３階は事務所（各階平均専有面積約６０㎡の部分貸し）を想定した。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

同種建物のレンタブル比を考量して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	145.00	80.0	116.00	2,140	248,240	5.0	1,241,200
							0.0	0
2～ 3	事務所	145.00	85.0	123.25	1,700	209,525	5.0	1,047,625
							0.0	0
～

～

～

計		435.00	83.3	362.50		667,290		3,336,450
								0

⑨年額支払賃料	667,290 円　×　12ヶ月　＝　 8,007,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 362.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金充当につき計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,007,480 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 800,748 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,206,732 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,336,450 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,028 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,236,760 円　　　　（　 37,496 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	東近江（賃）　　　　-901	1,645 ( 1,584)	100 [100.0]	[ 98.8] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 76.0]	100 [100.0]	2,139	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,149 円/㎡　月額支払賃料（　 2,140 円/㎡）　基準階 1 F B
b	近江八幡（賃）　　　　-67004	2,945 ( 2,933)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	2,171
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東近江 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	346,000 円	69,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	320,299 円	8,007,480　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 127,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 553,600 円	69,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	69,200 円	69,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	69,200 円	69,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,485,799 円　（　　　　　　 7,698 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	69,200,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 435.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,079,280 円（　　　　　 26,318 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,236,760 円
②総費用	1,485,799 円
③純収益　①－②	5,750,961 円
④建物等に帰属する純収益	5,079,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	671,681 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	653,008 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,383 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,557,846 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,100 円／㎡）