別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 東近江 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東近江 -7 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　福澤　成実 印  TEL.

鑑定評価額 6,800,000 円  １㎡当たりの価格 43,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東近江市五個荘竜田町字古合６７５番１１ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東7m私道、背面道 水道、下水 五箇荘 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    45 ｍ、南    35 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北７ｍ私 道　背面道 交通 施設 五箇荘駅南西方 1.4km 法令 規制 １住居 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模開発された住宅地域であり、利用状況は現状で推移するものと予測する。旧五個荘町内における需給動向 は低調であり、地価水準は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧五個荘町を中心とする東近江市及び隣接市町の住宅地域である。需要者の中心は、市内居住者及び市 内企業への通勤者層である。市場の動向は、近江鉄道八日市駅やＪＲ能登川駅徒歩圏内の利便性の高い地域以外に対す る需要は弱含みで、供給過剰気味である。需要の中心となる価格帯は、１５０㎡～２００㎡の土地で、６００万円～９ ００万円程度と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域における規範性の高いと判断される取引事例から求めたもので、各事例の規範性 に基づき調整しており実証的かつ説得力を有する価格である。一方、収益価格は、自用目的での取引が中心で、賃貸市 場が未成熟であるため、収益還元法の適用は見送った。以上により、代表標準地との均衡も考慮し、市場の取引実態を 反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東近江 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 98.0] [100.0] 100 43,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかな回復傾向が持続している。 県内景気は緩やかな回復基調が続いている。 東近江市の人口は微減傾向。高齢化率は県平 均より高い。 古くに開発された小規模団地であり、生活利 便性がやや劣ることから、取引需要は低調に 推移している。地域要因に変動はない。 標準的な規模・形状の二方路地であるが、個 別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力 の程度も普通である。個別的要因に変動はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％