鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

滋賀高島 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２００１高島Ｓ -314	高島市		建付地	（　）	不整形	北東18m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	２００１高島Ｓ -507	高島市		更地	（　）	ほぼ長方形	東9m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
c	２００１大津Ｓ -1802	大津市		更地	（　）	長方形	南3.7m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,160)
d	２００１大津Ｓ -1803	大津市		建付地	（　）	長方形	南3.7m市道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,160)
e	１９０７大津Ｓ -913	大津市		建付地	（　）	長方形	北東12.4m県道、中間画地		準工高度6種最高31m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,273	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	33,374	100 [ 82.6]	40,404	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	40,400
b	(　 ) 28,233	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	27,894	100 [ 69.2]	40,309		40,300
c	(　 ) 31,803	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	31,580	100 [ 79.2]	39,874		39,900
d	(　 ) 31,777	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	31,491	100 [ 79.2]	39,761		39,800
e	(　 ) 50,820	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	50,820	100 [ 123.5]	41,150		41,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -19.0
a	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +26.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,300 円／㎡]

滋賀高島 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の画地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,798,900	711,100	3,087,800	2,194,660	893,140	（　0.9453） 844,285	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	16,236,250 円　　　　（　 32,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

滋賀高島 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	200.00	Ｓ1	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	74 ％	200 ％	200 ％	493 ㎡	18.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層店舗を想定した

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	100.0	200.00	1,750	350,000	6.0	2,100,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		350,000		2,100,000
								0

⑨年額支払賃料	350,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,200,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,200,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 420,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,780,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,100,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,900 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,798,900 円　　　　（　 7,706 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	高島（賃）　　　　-27002	2,841 ( 2,625)	100 [100.0]	[ 96.6] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [145.0]	100 [100.0]	1,893	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,800 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大津（賃）　　　　-471901	2,446 ( 2,439)	100 [100.0]	[ 97.6] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	1,768
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

滋賀高島 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	179,400 円	29,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	126,000 円	4,200,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 136,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 209,300 円	29,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	29,900 円	29,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,900 円	29,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 711,100 円　（　　　　　　 1,442 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,900,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,194,660 円（　　　　　 4,452 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,798,900 円
②総費用	711,100 円
③純収益　①－②	3,087,800 円
④建物等に帰属する純収益	2,194,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	893,140 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	844,285 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,713 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,236,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
滋賀高島 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

滋賀高島 5-3

滋賀県

滋賀第１

氏名

不動産鑑定士　眞下　貴之

印

TEL.

鑑定評価額

19,800,000 円

１㎡当たりの価格

40,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月7日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	33,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高島市今津町住吉１丁目５番１７				②地積　(㎡)	493 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他） (74,200)
	1:1.5	営業所Ｓ1	店舗や銀行、駐車場等が見られる近隣商業地域	北東18m市道	水道、下水	近江今津 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１８ｍ　市道

交通

施設

近江今津駅北方

400m

法令

規制

（都）近商
(74,200)

⑤地域要因の将
　来予測

旧今津町における近隣商業地域であり、当面は現状の土地利用を維持するものと予測する。商業集積が乏しく、
今後の発展的要因も見当たらないことから、地価は下落傾向で推移するものと思料される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 40,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高島市内に存する商業地域の圏域と判断する。需要者は小売店舗、事業所等の地元経営者が中心となる。
店舗や事業所等が見られる商業地域であるが、繁華性は低く、また背後地人口の減少も相俟って収益性に改善の兆しは
見られず、地価下落は拡大傾向にある。市場における中心価格帯については、規模がまちまちであり総額での把握が困
難であるが、更地前提で３５，０００～４５，０００円／㎡程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は高島市内における商業地域の事例から適切に試算が行われており、実証的で規範性が高い。一方、本地域は
自用物件が多く、賃料収入に基づく収益性が最も重要視されるには至っておらず、元本価値に見合う賃料の徴収がやや
困難な地域性であることから、収益価格は比準価格と比較してやや低位に試算された。よって本件においては比準価格
を重視し、収益価格を比較考量に留め、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　滋賀高島 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 32,300 円／㎡

[ 96.6]
100

100
[100.0]

100
[ 78.5]

[100.0]
100

39,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は緩やかな回復基調であるが、伸び
悩みも見られている。高島市内の人口数は減
少、世帯数は微増、高齢化率は上昇傾向にあ
る。

旧今津町における近隣商業地域であり、地域
要因に特段の変動はない。店舗、事務所とも
に需要は弱く、地価は下落が拡大している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

滋賀高島 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２００１高島Ｓ -314	高島市		建付地	（　）	不整形	北東18m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	２００１高島Ｓ -402	高島市		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	２００１高島Ｓ -507	高島市		更地	（　）	ほぼ長方形	東9m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
d	１９０７高島Ｓ -419	高島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東16m県道、中間画地		（都） (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,273	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	33,374	100 [ 80.6]	41,407	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	41,400
b	(　 ) 34,407	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	33,994	100 [ 80.6]	42,176		42,200
c	(　 ) 28,233	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	27,894	100 [ 69.2]	40,309		40,300
d	(　 ) 28,936	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	27,745	100 [ 69.0]	40,210		40,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -21.0
a	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,900 円／㎡]

滋賀高島 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,806,595	710,960	3,095,635	2,172,640	922,995	（　0.9453） 872,507	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	16,778,981 円　　　　（　 34,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

滋賀高島 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	200.00	Ｓ1	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	74 ％	200 ％	200 ％	493 ㎡	18.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階建の店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	100.0	200.00	1,755	351,000	5.0	1,755,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		351,000		1,755,000
								0

⑨年額支払賃料	351,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,212,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,212,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 421,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,790,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,755,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,795 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,806,595 円　　　　（　 7,721 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	高島（賃）　　　　-27002	2,841 ( 2,625)	100 [100.0]	[ 96.6] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [148.0]	100 [100.0]	1,854	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,762 円/㎡　月額支払賃料（　 1,755 円/㎡）　基準階 1 F B
b	高島（賃）　　　　-47702	1,152 ( 1,152)	100 [100.0]	[ 99.4] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,669
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

滋賀高島 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	177,600 円	29,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	126,360 円	4,212,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 140,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 207,200 円	29,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	29,600 円	29,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,600 円	29,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 710,960 円　（　　　　　　 1,442 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,600,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,172,640 円（　　　　　 4,407 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,806,595 円
②総費用	710,960 円
③純収益　①－②	3,095,635 円
④建物等に帰属する純収益	2,172,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	922,995 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	872,507 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,770 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,778,981 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,000 円／㎡）