鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

湖南 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１９０７湖南Ｓ -205	湖南市		更地	（　）	不整形	南西16m県道、北西16m、北東6m、南東2.5m、四方路		商業 (90,400)
b	２００１湖南Ｓ -703	湖南市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東16.5m市道、中間画地		近商 (80,200)
c	２００１湖南Ｓ -504	湖南市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東16m県道、西6m、二方路		１中専土地区画整理事業 (70,200)
d	２００１甲賀Ｓ -203	甲賀市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東9.5m市道、中間画地		商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,963	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	70,096	100 [ 111.4]	62,923	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	62,900
b	(　 ) 46,584	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	46,211	100 [ 85.4]	54,111		54,100
c	(　 ) 53,103	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	49,750	100 [ 89.9]	55,339		55,300
d	(　 ) 82,587	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	82,587	100 [ 120.0]	68,823		68,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 60,300 円／㎡]

湖南 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,683,200	1,786,700	6,896,500	4,404,000	2,492,500	（　0.9722） 2,423,209	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	46,600,173 円　　　　（　 45,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

湖南 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	400.00	Ｓ1	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	1,033 ㎡	21.5 m x 47.0 m	前面道路：県道　 9.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建て店舗の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	100.0	400.00	2,000	800,000	6.0	4,800,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		800,000		4,800,000
								0

⑨年額支払賃料	800,000 円　×　12ヶ月　＝　 9,600,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,600,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 960,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,640,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,800,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,200 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,683,200 円　　　　（　 8,406 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	湖南（賃）　　　　-47604	2,079 ( 2,065)	100 [100.0]	[ 98.4] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,986	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,010 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	栗東（賃）　　　　-77001	1,429 ( 1,429)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	2,033
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

湖南 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	360,000 円	60,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	480,000 円	9,600,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 406,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 420,000 円	60,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	60,000 円	60,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,000 円	60,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,786,700 円　（　　　　　　 1,730 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,000,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,404,000 円（　　　　　 4,263 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,683,200 円
②総費用	1,786,700 円
③純収益　①－②	6,896,500 円
④建物等に帰属する純収益	4,404,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,492,500 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,423,209 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,346 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,600,173 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
湖南 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

湖南 5-1

滋賀県

滋賀第１

氏名

不動産鑑定士　目片　匡

印

TEL.

鑑定評価額

59,300,000 円

１㎡当たりの価格

57,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	50,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	湖南市石部中央６丁目１１９２番２｢石部中央６－１－３｣				②地積　(㎡)	1,033 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:2	医院Ｗ2	店舗、公共施設等が混在する近隣商業地域	北西9.5m県道	水道、下水	石部 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 100 ｍ、南 90 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９．５ｍ県道

交通

施設

石部駅南東方

1.0km

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

石部地区の中心部に位置し、店舗、公共施設等が混在する地域で、当分の間は現状を維持すると予測する。中心
市街地周辺の人口増加により商業収益が比較的堅調で、近隣地域の地価は横ばい傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 58,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 46,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は湖南市及び周辺市の商業地域の圏域。需要者は地元の法人又は個人の事業者が中心である。近隣地域は石
部エリアの中心付近で、公共施設、商業・業務施設等が建ち並び、周辺地域には大型商業施設のほか公共施設、金融機
関等が集まっており、湖南市内にあっては集客性が高く競争力の高い地域を形成している。取引される土地の規模に差
があるため総額の把握は困難であるが、市場の中心価格帯は５０千円／㎡～６５千円／㎡程度と判断する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は広域的に取引事例を収集し、市場特性、需要者属性の類似する事例を採用して求めたもので、市場実態を反
映した価格が得られた。収益価格は本来商業地域においては重視されるべきものであるが、近隣地域及びその周辺の店
舗はほとんどが自用で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、やや低く求められたと判断する。以
上から、比準価格を重視し収益価格を参酌して、代表標準地との均衡に留意して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　甲賀 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 64,500 円／㎡

[ 99.2]
100

100
[100.0]

100
[111.6]

[100.0]
100

57,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費が緩やかに回復しつつある等県内経
済は回復傾向にある。市内人口は中心市街地
周辺を中心に微増傾向にある。

石部地区中心部に位置する商業地域で、地域
要因に特段の変化はない。足元人口はやや増
加傾向にあり、商業を取り巻く環境は概ね安
定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

湖南 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２００１湖南Ｓ -211	湖南市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東9.8m県道、北西7m、角地		近商 (90,200)
b	２００１湖南Ｓ -605	湖南市		更地	（　）	台形	南東7m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	２００１湖南Ｓ -703	湖南市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東16.5m市道、中間画地		近商 (80,200)
d	１９０７湖南Ｓ -205	湖南市		更地	（　）	不整形	南西16m県道、北西16m、北東6m、南東2.5m、四方路		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 56,413	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	54,770	100 [ 96.0]	57,052	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	57,100
b	(　 ) 47,170	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	46,745	100 [ 78.4]	59,624		59,600
c	(　 ) 46,584	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	46,211	100 [ 79.8]	57,909		57,900
d	(　 ) 77,963	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	70,096	100 [ 116.7]	60,065		60,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,000 円／㎡]

湖南 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,493,790	1,576,364	6,917,426	4,345,280	2,572,146	（　0.9722） 2,500,640	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	48,089,231 円　　　　（　 46,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

湖南 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	400.00	Ｓ1	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	1,033 ㎡	21.5 m x 47.0 m	前面道路：県道　 9.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

飲食・各種サービス店向きの低層店舗を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟の一括賃貸を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	100.0	400.00	1,881	752,400	6.0	4,514,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		752,400		4,514,400
								0

⑨年額支払賃料	752,400 円　×　12ヶ月　＝　 9,028,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,028,800 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 938,880 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,449,920 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,514,400 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,630 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	360,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 3,240 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,493,790 円　　　　（　 8,222 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	湖南（賃）　　　　-47604	2,079 ( 2,065)	100 [100.0]	[ 98.4] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [108.0]	100 [105.0]	1,860	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,890 円/㎡　月額支払賃料（　 1,881 円/㎡）　基準階 1 F B
b	栗東（賃）　　　　-47502	2,375 ( 2,257)	100 [100.0]	[ 97.6] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [105.0]	1,920
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

湖南 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	355,200 円	59,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	281,664 円	9,388,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 406,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 414,400 円	59,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	59,200 円	59,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,200 円	59,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,576,364 円　（　　　　　　 1,526 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,200,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,345,280 円（　　　　　 4,206 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,493,790 円
②総費用	1,576,364 円
③純収益　①－②	6,917,426 円
④建物等に帰属する純収益	4,345,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,572,146 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,500,640 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,421 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,089,231 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,600 円／㎡）