別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 湖南 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湖南 -10 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　目片　匡 印  TEL.

鑑定評価額 3,980,000 円  １㎡当たりの価格 28,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湖南市石部口１丁目９８２番５ ｢石部口１－３－５３｣ ②地積 　(㎡) 139   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (70,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が混在する既成住宅 地域 南4m市道 水道、下水 石部 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 石部駅南東方 1.2km 法令 規制 ｢調区｣  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域に属する、一般住宅と農家住宅が混在する地域で、地域要因に特段の変化がないので当分の間現 状維持と予測する。石部地区中心部に近く利便性が良いので、地価は低位ながら安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は湖南市内の住宅地域一円で、特に市街化調整区域内の住宅地域との代替性が強い。市街化調整区域内に存 するが、石部エリア中心部に近く、商業施設等への接近性にも優れているので、需要者は当該地域に地縁を有する者だ けでなく、市内居住者の住み替え等の一次取得者も含まれる。良好な利便性を有することから需要は比較的堅調である 。取引価格帯は１４０㎡程度の土地で単価２５～３０千円／㎡、総額３，５００～４，５００千円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内にあり、住宅の賃貸市場が未成熟で、かつ合法性の点で妥当性を欠くので収益還元法は適用しない。 既成市街地の宅地であるので原価法も適用しない。比準価格は広域的に取引事例を収集し、対象標準地と類似する住宅 地域内の事例から求めたもので実証性がある。自己の居住目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が形成される と認められることから比準価格を採用し、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲賀 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [108.8] [100.0] 100 28,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は回復しつつある。湖南市人口は微 増傾向にあるが、中心部の平坦地で人口が増 加する一方、郊外の住宅団地では減少する傾 向が見られる。 市街化調整区域内に存することから、将来の 発展性に欠けるものの、石部地区中心部に近 く利便性が高いため、需給は概ね均衡してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％