別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 湖南 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湖南 -4 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　小西　靖則 印  TEL.

鑑定評価額 4,990,000 円  １㎡当たりの価格 33,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湖南市下田字高松２２３５番３２ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅の 建ち並ぶ高台の住宅 地域 南6.5m市道 水道、ガス、下水 三雲 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    45 ｍ、南    50 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．５ｍ 市道 交通 施設 三雲駅北東方 5.2km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の丘陵地に立地する住宅地域であり、当面の間現状が維持されるものと予測される。駅徒歩圏外に位置し利 便性が劣ること、また、傾斜地勢であることから需要は低迷しており、地価は下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ草津線沿線で、湖南市を中心とした範囲の戸建住宅地域である。需要者の中心層は同一需給圏内の居 住者及び勤務者である。開発後相当年数を経た丘陵地に立地する郊外の住宅地域であり、駅徒歩圏外で利便性も劣るこ とから需要は低迷している。需要の中心となる価格帯は、土地総額で４００万円～６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さいため共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅 地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるため、 比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　湖南 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,600 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [110.0] [103.0] 100 33,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧甲西町全体の人口は微増傾向である。新規 に住宅開発が進む地域で人口が増加する一方 、集落部や古くからの住宅団地では減少する 傾向が見られる。 郊外の丘陵地に存する住宅団地であり、土地 利用に特段の変動は無い。新規の開発地との 比較で選好が劣ることから需要は弱含みであ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％