別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月12日　提出 湖南 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湖南 -1 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　大住元　肇 印  TEL.

鑑定評価額 7,450,000 円  １㎡当たりの価格 45,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湖南市宮の森１丁目４２０７番２８ ｢宮の森１－９－２２｣ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 石部 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 石部駅南東方 2.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅向けの造成住宅団地で土地利用の変化は少なく、既存建物の建替等を中心に推移していくものと予測す る。傾斜地勢住宅地の需要減少を背景として、地価は下落継続と見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として石部駅勢圏に属する湖南市の造成された戸建住宅地域。需要者は、沿線に居住または勤務する 一次取得者が中心。傾斜地勢や道路と高低差がある住宅地は敬遠されるため、新たな造成分譲は平坦地に限られており 、市場での選別が進んでいる。相続、住替え等に伴う古家、更地の供給が顕在し、需要減退のもとで売り物件が滞留。 このような需給動向を反映した価格水準が形成、認識されている。中心価格帯は更地で７００万円～８００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅地域で共同住宅は見られず、賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算しなかった。比準価格は 、石部駅勢圏に属する造成住宅地の事例を採用し、個別的な価格形成の内容を把握するとともに、地域的特性の類似性 や代替性の強弱に基づく規範性を吟味した上で調整、決定しており、市場の実情を反映している。従って、代表標準地 との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　湖南 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,600 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [ 79.6] [100.0] 100 45,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかな回復基調の中、弱含みで 推移。湖南市人口は微増、高齢化率の上昇テ ンポは速い。宅地需要は旧甲西町が多く、特 に平坦地に偏る。 市場規模が小さいうえに傾斜地勢の需要減退 が明確で、市場での評価は厳しい。個別的要 因の劣る物件に対する選好性はさらに弱く、 競争力が低下。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％