別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 甲賀 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲賀 -19 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　基良 印  TEL.

鑑定評価額 3,960,000 円  １㎡当たりの価格 25,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲賀市甲南町深川字川原出２０９８番１外 ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 併用住宅が見られる 住宅地域 北6.2m市道 水道、下水 甲南 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 なし 街 路 基準方位北６．２ｍ 市道 交通 施設 甲南駅南西方 400m 法令 規制 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧道沿いの商店街であるが、閉鎖店舗が多く商業収益性が衰退し住宅地としての特性が強くなっている。人口流 出、高齢化等により地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は甲賀市内及び隣接市町に存する地域特性の類似する既成住宅地の存する範囲である。主たる需要者は地元 に地縁、血縁を有する者に限られ、ＪＲ駅近傍の市街化区域に存しているが外部からの転入はなく市場は狭隘で閉鎖的 である。近隣地域には取引はなく、周辺に売広告も見られないため中心価格帯を把握することが困難であるが、背後住 宅地の事例等より類推して坪単価で８．５万円程度が中心価格帯であると推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は甲賀市内の規範性の高い事例に基づき試算しており、地域の価格水準を反映しており豊富な資料に裏付けら れた実証的な価格として説得力を有する。他方、近隣地域内には賃貸アパート等がほとんどなく賃貸市場が成立してい ないことや画地条件より合理的な共同住宅の建築が困難であることから収益価格の試算を断念した。したがって、比準 価格を標準とし代表標準地価格との均衡に留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲賀 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,300 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [ 68.6] [100.0] 100 24,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は生産活動が米中貿易摩擦の影響で 伸び悩みが続いており、一部弱含みの部分が あるものの全体的に緩やかな回復基調にある 。 古くからの商店街であるが閉鎖店舗が多いた め、商業繁華性が低下し住宅地に移行しつつ ある。 標準的な規模・形状の中間画地であり、個別 的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％