別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 甲賀 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲賀 -16 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　野崎　平 印  TEL.

鑑定評価額 6,520,000 円  １㎡当たりの価格 9,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月5日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲賀市甲賀町高嶺字中大平７６７番外 ②地積 　(㎡) 672   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 3:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が点在する 県道沿いの住宅地域 南7m県道 水道、下水 油日 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   230 ｍ、西    50 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       675 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ県道 交通 施設 油日駅南西方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　山間部の農家住宅が建ち並ぶ県道沿いの住宅地域で、地域内に変動要因は見られない。需要は少なく、人口減 少や高齢化に伴って地価下落が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は甲賀町内の農家住宅地域である。需要者の中心は地縁的選好性を有する者や近隣在住者に限定される傾 向があり、外部からの転入は見受けられない。取引の中心価格帯は隣地売買や縁戚関係を前提とした取引等が多く、市 場が閉鎖的であるため把握することが困難であるが、土地で６５０万円程度、土地建物一体で１５００万円程度である 。中古物件については取壊し費用又は修繕費用を見込んで更に３００万円程度下がるものと判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　市内及び湖南市内の既成市街地に所在する事例を採用した。地域的特性の類似性等に留意の上、相対的に規範性が高 い３事例より試算した価格であることから、市場性を反映して実証的であるものと判断する。当該地域は居住性を重視 した取引が中心で、また公法上の規制からも非現実的であることから、収益還元法は採用しなかった。したがって、比 準価格と代表標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲賀 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,500 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [148.9] [100.0] 100 9,670  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　市場の景況感は製造業を中心にほぼ横ばい で、地価は旧水口町を中心に横ばい及び一部 上昇傾向にあるが、全般的には依然下落傾向 である。 　過疎化と高齢化が進んでいる農家集落地域 で、道路との高低差が大きく、地価変動の要 因は見受けられない。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％